Die Indexmiete

§ 557b erlaubt die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete:

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass sich die Miethöhe jährlich um die Inflationsrate, die im Verbraucherpreisindex (VPI) niedergelegt ist, erhöht. Diese Erhöhung passiert zwar – im Gegensatz zur Staffelmiete – nicht automatisch, andererseits muss der Mieter aber auch nicht zustimmen. Vielmehr ist eine einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters ausreichend.

Die Erhöhung kann schon nach 12 Monaten erklärt werden, nicht erst nach 15 Monaten wie bei der Erhöhung zum Ortsüblichen gemäß § 558.

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung zu dieser ortsüblichen Vergleichsmiete aber ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 Satz 3.

Das Negative an der Indexmiete ist freilich die geringe Steigerung, die sie erlaubt. Die offizielle Inflationsrate lag in den vergangenen Jahren selten über 1 %. Um diesen Satz kann man die Miete also nur erhöhen. Dies dürfte in vielen Wohngegenden, vor allem in Bayern, deutlich hinter der Preisentwicklung auf dem Mietmarkt zurückbleiben.

Die Veränderung der Nebenkostenzahlungen

Wenn die Kosten für öffentliche Versorgungsleistungen steigen oder fallen, stellt sich für Vermieter häufig die Frage, wie sie darauf reagieren sollen. Dabei ist zunächst darauf abzustellen, ob die Nebenkosten Teil der Miete sind (Inklusivmiete – sehr selten) oder ob lediglich eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten erfolgt, diese dann aber nach Jahresende anhand der tatsächlichen Kosten abgerechnet werden (Nebenkostenvorauszahlung – der Regelfall).

Bei der Inklusivmiete ist das Risiko, wie sich die Nebenkosten entwickeln werden, grundsätzlich beim Vermieter zu sehen. Er hat die Wohnung inklusive Verbrauchskosten vermietet. Allerdings sieht § 560 Abs. 1 BGB eine Ausnahme davon vor:
Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Grundvoraussetzung ist also, dass der Mietvertrag die Möglichkeit der Anpassung vorsieht. Zudem muss der Vermieter den Kostenanstieg auch begründen – dies setzt regelmäßig eine Aufschlüsselung aller Nebenkosten voraus, da nur so ersichtlich ist, dass die der eine Kostenanstieg nicht nur Preissenkungen in anderen Bereichen aufgehoben wurde. Die Nebenkostenerhöhung tritt zum übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung in Kraft.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung zahlt der Mieter die gesamten Nebenkosten ohnehin selbst. Die Vorauszahlung dient nur dazu, die Zahlungslast über das Jahr zu verteilen. Die Höhe der Vorauszahlungen eines Jahres soll dabei ungefähr den wahrscheinlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, damit die Nachzahlung bzw. Rückerstattung nicht zu hoch wird. Die demnach zu verlangende Vorauszahlung kann sich während eines Mietverhältnisses natürlich ändern. § 560 Abs. 4 BGB trägt dem Rechnung:

Als Anhaltspunkt für die zu erwartenden Kosten dient dabei unter anderem die Abrechnung des Vorjahres. Man kann davon ausgehen, dass die zukünftigen monatlichen Nebenkosten bei einem Zwölftel der Vorjahreskosten angemessen sind. Dies mag freilich noch etwas zu korrigieren sein, wenn es nach Ende des letzten Abrechnungsjahrs bereits Gebührensteigerungen gab oder diese angekündigt sind.

Beispiel:

Nebenkostenvorauszahlung 2015 12×150 = 1800 Euro
tatsächliche Kosten 2015 2173 Euro
Nachzahlung 2015 373 Euro
Nebenkostenvorauszahlung 2016 180 Euro/Monat

Die Vorauszahlung wird also um ca. 1/12 der letzten Nachzahlung angehoben. Zu beachten ist dabei aber, dass zur Zeit der Abrechnung für das Vorjahr regelmäßig schon einige Monate des neuen Abrechnungszeitraums vergangen sind. Erfolgt diese im April und gilt die höhere Vorauszahlung ab Mai, so werden also 4×150 und 8×180 Euro bezahlt, die Gesamtsumme liegt also bei 2040 Euro und damit immer noch etwas unter dem tatsächlichen 2015er-Verbrauch.

Artikel auf anwalt.de: Die Erhöhung der Wohnungsmiete

Warum kann man die Wohnungsmiete überhaupt erhöhen? Und welchen Mechanismus sollte man wählen? Staffelmiete, Indexmiete oder Erhöhung zur Vergleichsmiete?

Dazu habe ich mich in einem Überblicksartikel auf dem renommierten Portal anwalt.de geäußert:

Die Erhöhung der Wohnungsmiete
von Rechtsanwalt Thomas Hummel

Wollen auch Sie die Wohnungsmiete erhöhen? Rechtsanwalt Thomas Hummel hilft:

Die formelle und materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss stets begründet werden. Dafür beruft man sich häufig auf einen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, seltener auf ein teures Gutachten. Diese Begründungspflicht ist aber nur ein formeller Teil der Mieterhöhung – ohne solche Begründung ist die Erhöhung von vornherein unzulässig.

Eine andere Frage ist dagegen, ob die Mieterhöhung auch materiell zulässig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die neue Miete auch tatsächlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ob dies der Fall ist, wird aber nicht schon durch die Begründung des Vermieters belegt, sondern durch das Gericht festgestellt, häufig unter Zuziehung eines Sachverständigen.

Der unzuverlässig zahlende Mieter

Für viele Vermieter ist es ein Problem, dass der Mieter laufend unpünktlich zahlt.

Im Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) ist eigentlich festgelegt, dass die Miete am dritten Werktag im Monat fällig ist. Die meisten Mietverträge wiederholen diese Regelung nur, ein späteres Fälligkeitsdatum wird sehr selten vereinbart.

Permanente verspätete Zahlung kann Kündigungsgrund sein

Trotzdem gibt es eine gewisse Kategorie von Mietern, die chronisch zu spät zahlt, gerne in der Monatsmitte. Spielen Zinsverluste durch einige Tage Verzug heute praktisch keine Rolle mehr, ist diese Dauerverspätung trotzdem ein Ärgernis: Sie erhöht den Kontrollaufwand, man kann sich nicht auf einen bestimmten Zahlungseingang einstellen und man kann sich nie sicher sein, dass die Miete auch wirklich kommt.

Dementsprechend haben die Gerichte mittlerweile weitgehend anerkannt, dass eine hartknäckig verspätete Zahlung zumindest nach Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Da es insoweit aber keine klaren gesetzlichen Vorschriften gibt, ist man mit einer solchen Kündigung stets einem gewissen Risiko ausgesetzt, dass das Gericht nach Abwägung des Einzelfalls eine Kündigung doch verwirft.

Ausbleiben einzelner Monatsmieten

Nun tritt aber noch ein weiteres Phänomen hinzu: Diese permanent unpünktlich zahlenden Mieter haben oft eine Tendenz dazu, zwischendrin eine Monatsmiete überhaupt nicht zu zahlen. Vielleicht vergessen sie diese dann selbst oder sie hoffen darauf, dass der Vermieter, der sich ja nie zu einem gewissen Tag auf den Mieteingang einstellen kann, dies übersieht.

Dann kumulieren sich aber die beiden Zahlungsverstöße zu einer ganz vorteilhaften Rechtsfolge: Denn sobald zwei Monatsmieten ausstehen, liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB ein fristloser Kündigungsgrund vor. Und diese zwei Monatsmieten sind erreicht, sobald im laufenden Monat auch nur der vierte Werktag erreicht ist.

Beides zusammen wird sicherer Kündigungsgrund

Mit anderen Worten: Der eher lässliche Verstoß gegen die Zahlungsfrist in einem einzelnen Monat wird dadurch, dass ohnehin schon eine Monatsmiete aussteht, zum gesetzlich normierten Kündigungsgrund. Nicht einmal eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 notwendig.

Zwar kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die komplette rückständige Miete noch im Prozess zahlen. Diese Chance hat er immerhin – was eine absolute Fehlleistung des Gesetzgebers ist – einmal in zwei Jahren. Allerdings dürfte dies die Aussichten einer späteren Kündigung aus anderen Gründen auch positiv beeinflussen. Auch muss er dann die Prozesskosten tragen. Schließlich sollte der Mieter durch das Vorgehen auch gewarnt sein, dass man tatsächlich ernstmacht und sich nicht alles bieten lässt.

Die Verjährung mietvertraglicher Schadenersatzansprüche

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietwohnung verjähren gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Ob der Vermieter den Schaden unmittelbar erkennen kann, ist dagegen nicht maßgeblich (Satz 2).

Das bedeutet für den Vermieter, dass er den Zustand der Wohnung sofort prüfen muss, um seine Ansprüche nicht zu verlieren. Denn innerhalb der sechs Monate muss eine gerichtliche Maßnahme erfolgt sen, die die Verjährung hemmt, insbesondere die Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1) oder die Erwirkung eines Mahnbescheids (Nr. 3).

Außergerichtliche Verhandlungen bewirken zwar ebenfalls eine Hemmung (§ 203), allerdings setzen diese mehr als einen unverbindlichen Austausch voraus und sind auch oft schwer nachweisbar. Keinesfalls ausreichend sind daher bloße Rechnungen oder Zahlungsaufforderungen.

Glaubt man also, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu haben, sollte man schnell anwaltlichen Rat holen.

Mieterhöhung für die Garage

Nicht nur die Miete der Wohnung an sich, auch die für die Garage will man als Vermieter ab zu erhöhen. Gerade in Großstädten sind Stellplätze, Garagen oder Tiefgaragenparkplätze mittlerweile ziemlich teuer geworden – eine Erhöhung der Miete um einige Euro ist also von Zeit zu Zeit durchaus anzudenken.

Dabei stellt sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Mieterhöhung umzusetzen ist. Zieht man die Regelungen über die Wohnungsmiete (§ 557 bis 561 BGB) heran, ist in jedem Fall eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete (§ 558) erlaubt; der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. Im allgemeinen Mietrecht, das bspw. auf Gewerberäume anzuwenden ist, gibt es dagegen keine Mieterhöhungsvorschriften; der Vermieter kann aber über das Druckmittel der Änderungskündigung den alten Vertrag beenden und einen neuen mit höherer Miete anbieten (Umkehrschluss aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Garage Teil der Wohnung?

Man muss also entscheiden, ob der Stellplatz nun eine Art Zubehör zur Wohnung oder vielmehr eine eigens gemietete Sache ist. Diese Entscheidung fällt in zwei Konstellationen sehr leicht: Hat der Mieter nur den Stellplatz beim Vermieter gemietet und keine Wohnung dazu, kann der Stellplatz nicht dem Wohnungsmietrecht unterfallen. Ist der Stellplatz oder die Garage dagegen im Wohnungsmietvertrag aufgeführt und nur eine Gesamtmiete für Wohnung und Platz vereinbart, handelt es sich offensichtlich bei beidem um eine Einheit.

Entscheidung anhand Indizien

Sind die Mietpreise für Wohnung und Garage im Mietvertrag separat aufgeführt oder gibt es zwei eigenständige Verträge, muss anhand der Umstände entschieden werden, ob die Garage zur Wohnung gehört. Indizien dafür sind:

  • Gleichzeitiges Anmieten beider von Garage und Wohnung.
  • Der Stellplatz „gehört“ zur Wohnung, ist bspw. entsprechend ausgeschildert.

Keine Indizien gegen eine Einheit sind:

  • Der Stellplatz befindet sich auf einem anderen Grundstück.
  • Die Mieten werden durch separate Überweisungen bezahlt.

Indizien gegen die Einheit sind aber:

  • Spätere Anmietung des Stellplatzes, weil dieser zufällig frei geworden ist.
  • Ausdrückliche Vereinbarung, dass kein einheitliches Mietverhältnis gewollt ist.

Die Rechtsprechung verfolgt dabei grundsätzlich die Tendenz, eher ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und damit den Mieter auch hinsichtlich seiner Garage vollumfänglich zu schützen. Denn dann sind nicht nur die Mieterhöhungsvorschriften, sondern auch bspw. der Kündigungsschutz des Mieters voll anwendbar, insbesondere kann die Garage nicht separat gekündigt werden.

Mieterhöhung für die Gesamtwohnung

Soll die Miete für die gesamte Wohnung einschließlich einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht werden, ist bei der Feststellung der ortsüblichen Miete darauf abzustellen, wie hoch der Preis für eine derartige Wohnung als Gesamtpaket ist. Die Garage ist also kein eigener Gegenstand mehr, für den eine eigene Mieterhöhung festgesetzt wird, sondern die Garage ist ein Rechnungsposten, der zu einer höheren Wohnungsmiete führt – genau wie ein Kellerraum oder eine Einbauküche.

Trotzdem dürfte es aber unschädlich sein, wenn man die Garage getrennt aufführt und insoweit eine anteilige Mieterhöhung festsetzt. Dies dient durchaus auch der Transparenz und beugt Nachfragen des Mieters vor, vor allem dann, wenn die Garage auch bisher schon separat im Mietvertrag steht.

Beispiel:
Miete laut Mietvertrag:

Wohnung 700 Euro
Garage 30 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 850 Euro

Mieterhöhungsverlangen:

Wohnung 800 Euro
Garage 40 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 960 Euro

An sich wäre es nach dem oben Gesagten korrekter, von einer auf 840 Euro netto plus 120 Euro Nebenkosten erhöhten Miete zu sprechen. Es spricht aber auch nichts dagegen, Wohnung und Garage aufzuteilen.

Dass die Garage um 33 % vom 30 auf 40 Euro verteuert wird, widerspricht daher auch nicht der 20-Prozent-Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. Denn erhöht wird ja die Gesamtnettomiete von 730 auf 840 Euro, was nur einem Plus von 15 % entspricht.

Mieterhöhung isoliert für die Garage

Ist die Garage tatsächlich separat vermietet, kann die insoweit fällige Miete am einfachsten durch das Angebot einer Vertragsänderung erhöht werden. Man übersendet dem Mieter einen Zusatz zum Mietvertrag, der eine neue Miete enthält, und bittet ihn um Unterzeichnung. Zu anderen Schritten wie einer Änderungskündigung muss man dann regelmäßig nicht greifen.

Bei Abschluss des Mietvertrags wäre hier aber von vornherein an eine Staffelmiete (z.B. 5 Euro Mieterhöhung alle zwei Jahre) zu denken. Auch kann man im Nichtwohnraum-Bereich eine Bestimmung aufnehmen, nach der der Vermieter die Miete selbstständig durch Erklärung anpassen kann.

Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück

Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, weil auf dem Nachbargrundstück gebaut wird, kann der Mieter die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Berlin wieder einmal entschieden und damit die ständige Rechtsprechung bestätigt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer gegen den Bau des Nachbarn zivilrechtlich vorgehen könnte. Für eine Mietminderung ist weder ein Verschulden des Vermieters noch eine Abhilfemöglichkeit erforderlich. Auch die Tatsache, dass der Mieter eine Baulücke in der Nachbarschaft kannte, ändert nichts an seinem Minderungsanspruch.

Die einzige mögliche Abhilfe für den Vermieter, um eine solche Haftung zu vermeiden, ist die Aufnahme eines konkreten Bauvorhabens in den Mietvertrag. Nicht ausreichend und nicht zulässig ist dagegen ein allgemeiner Hinweis auf möglichen Baulärm, da dies einem Ausschluss der Mietminderung insgesamt gleichkommen würde, den § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraum verbietet.

Siehe auch: LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016, 67 S 76 / 16

Wie man an eine WG vermietet

Wohngemeinschaften (WGs) bilden mittlerweile, vor allem in Universitätsstädten, einen erheblichen Anteil am Wohnungsmarkt. Trotzdem besteht häufig noch große Unsicherheit dahingehend, wie die Vermietung an eine WG erfolgt.

Was zählt alles zu einer Wohngemeinschaft?

Der Begriff der WG ist nicht eindeutig definiert, in aller Regel versteht man darunter aber, dass ganz einfach jeder Mieter ein bestimmtes Zimmer benutzt, während man die Gemeinschaftsräume wie Küche, Bad, Gang, Balkon, Keller etc. zusammen verwendet.

Sieht das BGB einen WG-Mietvertrag vor? „Wie man an eine WG vermietet“ weiterlesen