Nachträgliche Kautionserhöhung

Die Stellung einer Mietsicherheit (Kaution) ist eine übliche Vertragsklausel. § 551 Abs. 1 BGB geht von deren Zulässigkeit zweifellos aus, begrenzt sie aber auf drei Monatskaltmieten.

Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass die Kaution trotzdem noch vertraglich vereinbart werden muss. § 551 regelt nur einige Fragen, wenn eine Kaution vereinbart wurde.

Da die Kaution also eine vertragliche Regelung ist, kann der Vermieter sie nicht einfach nachträglich erhöhen. Auch der Verweis darauf, man haben bislang weniger als drei Monatsmieten verlangt, hilft nicht weiter. Denn es zählt eben nur, was abgeschlossen wurde.

Eine nachträgliche Kautionserhöhung – um bspw. die Inflation auszugleichen oder Modernisierungen abzusichern – ist nur einvernehmlich möglich. Mieter und Vermieter müssen also einen Vertrag schließen, der den Mietvertrag dahingehend abändert, dass nun eine höhere Kaution zu stellen ist. Auch diese nachträglich vereinbarte Kaution ist an das Maximum von drei Monatsmieten gebunden.

Jahreskaltmiete als Kündigungsstreitwert

Der Streitwert, nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei einem Rechtsstreit berechnen, beträgt bei der Kündigung einer Mietwohnung die Jahreskaltmiete.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 14.03.2007, VIII ZR 184 / 06

Damit betragen die Kosten eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, bei dem beide Seiten mit einem Anwalt vertreten sind, bei einer Monatsmiete von 300 Euro (also 3600 Euro Streitwert) immerhin 1928 Euro. Bei 500 Euro Monatsmiete sind es 2648,90 Euro, bei 1000 Euro schon 4442,40 Euro.

Angesichts dieser Kosten ist es daher meistens sinnvoll, zunächst eine außergerichtliche Klärung herbeizuführen – diese kostet, auch unter Einschaltung eines Anwalt, nur einen Bruchteil dieser Beträge.

Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Vandalismusschäden

Wenn man wieder Menschen – nicht selten angetrunken oder sonst übermütig – durch die Straßen ziehen und fremdes Eigentum verwüsten, stellt sich die Frage, wer dafür zahlt, sofern es ein Mietobjekt trifft.

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 Satz 2 BGB). Dazu gehört auch die Wiederherstellung dieses Zustands nach der Beschädigung durch Dritte, für die den Vermieter keinerlei Schuld trifft. Es besteht insofern also eine Art Garantiehaftung.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter selbst den Schaden verursacht hat.

Auch über eine sog. Kleinreparaturklausel können solche Reparaturkosten dem Mieter auferlegt werden. Da sich die Rechtsprechung jedoch häufig an § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung orientiert, fallen darunter nur „das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden“. Außerdem ist umstritten, inwieweit auch Schäden darunter gefasst werden dürfen, die offensichtlich nicht vom Umgang des Mieters damit herrühren.

Zweifamilienhaus bedeutet maximal zwei bewohnbare Einheiten

Vermietern steht ein erleichtertes Kündigungsrecht vor, wenn sie in einem Zweifamilienhaus zusammen mit den Mietern wohnen. Als Zweifamilienhaus zählt dabei aber nur ein Haus, das lediglich für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Eine dritte Wohnung, die derzeit als Gewerberaum genutzt wird, schließt dieses besondere Kündigungsrecht aus.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127 / 14

Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Kündigung über Dritte

Sollen andere Personen den Vermieter bei der Kündigung vertreten, ist das grundsätzlich möglich. Die §§ 164 bis 181 BGB sehen die Möglichkeit der Stellvertretung ausdrücklich vor, dies gilt auch für Kündigungen.

Eine Fußangel stellt aber § 174 dar:

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Vertreter muss also eine schriftliche Bevollmächtigung im Original vorlegen können. Legt er diese nicht dazu, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen. Sie ist dann wirkungslos und kann nicht, auch nicht durch nachträgliches Vorlegen der Urkunde, geheilt werden. Nur eine neue Kündigung ist möglich – mit allen Folgen für die jeweilige Frist. „Kündigung über Dritte“ weiterlesen

Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben

Eigenbedarf gilt gemeinhin als relativ einfach zu bewerkstelligender Kündigungsgrund. Das ist insofern richtig, als andere Kündigungsgründe meist eine ganz stichhaltige Begründung erfordern. Aber auch beim Eigenbedarf sind die Umstände, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, detailliert darzustellen.

Das bedeutet in erster Linie, dass es nicht reicht, den Eigenbedarf einfach zu behaupten. Die bloße Tatsache, dass man selbst oder ein Angehöriger gerne in der Wohnung wohnen würde, reicht nicht aus. „Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben“ weiterlesen