Jahreskaltmiete als Kündigungsstreitwert

Der Streitwert, nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei einem Rechtsstreit berechnen, beträgt bei der Kündigung einer Mietwohnung die Jahreskaltmiete.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 14.03.2007, VIII ZR 184 / 06

Damit betragen die Kosten eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, bei dem beide Seiten mit einem Anwalt vertreten sind, bei einer Monatsmiete von 300 Euro (also 3600 Euro Streitwert) immerhin 1928 Euro. Bei 500 Euro Monatsmiete sind es 2648,90 Euro, bei 1000 Euro schon 4442,40 Euro.

Angesichts dieser Kosten ist es daher meistens sinnvoll, zunächst eine außergerichtliche Klärung herbeizuführen – diese kostet, auch unter Einschaltung eines Anwalt, nur einen Bruchteil dieser Beträge.

Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Vandalismusschäden

Wenn man wieder Menschen – nicht selten angetrunken oder sonst übermütig – durch die Straßen ziehen und fremdes Eigentum verwüsten, stellt sich die Frage, wer dafür zahlt, sofern es ein Mietobjekt trifft.

Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand zu halten (§ 535 Satz 2 BGB). Dazu gehört auch die Wiederherstellung dieses Zustands nach der Beschädigung durch Dritte, für die den Vermieter keinerlei Schuld trifft. Es besteht insofern also eine Art Garantiehaftung.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter selbst den Schaden verursacht hat.

Auch über eine sog. Kleinreparaturklausel können solche Reparaturkosten dem Mieter auferlegt werden. Da sich die Rechtsprechung jedoch häufig an § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung orientiert, fallen darunter nur „das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden“. Außerdem ist umstritten, inwieweit auch Schäden darunter gefasst werden dürfen, die offensichtlich nicht vom Umgang des Mieters damit herrühren.

Zweifamilienhaus bedeutet maximal zwei bewohnbare Einheiten

Vermietern steht ein erleichtertes Kündigungsrecht vor, wenn sie in einem Zweifamilienhaus zusammen mit den Mietern wohnen. Als Zweifamilienhaus zählt dabei aber nur ein Haus, das lediglich für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Eine dritte Wohnung, die derzeit als Gewerberaum genutzt wird, schließt dieses besondere Kündigungsrecht aus.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127 / 14

Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Kündigung über Dritte

Sollen andere Personen den Vermieter bei der Kündigung vertreten, ist das grundsätzlich möglich. Die §§ 164 bis 181 BGB sehen die Möglichkeit der Stellvertretung ausdrücklich vor, dies gilt auch für Kündigungen.

Eine Fußangel stellt aber § 174 dar:

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Vertreter muss also eine schriftliche Bevollmächtigung im Original vorlegen können. Legt er diese nicht dazu, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen. Sie ist dann wirkungslos und kann nicht, auch nicht durch nachträgliches Vorlegen der Urkunde, geheilt werden. Nur eine neue Kündigung ist möglich – mit allen Folgen für die jeweilige Frist. „Kündigung über Dritte“ weiterlesen

Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben

Eigenbedarf gilt gemeinhin als relativ einfach zu bewerkstelligender Kündigungsgrund. Das ist insofern richtig, als andere Kündigungsgründe meist eine ganz stichhaltige Begründung erfordern. Aber auch beim Eigenbedarf sind die Umstände, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, detailliert darzustellen.

Das bedeutet in erster Linie, dass es nicht reicht, den Eigenbedarf einfach zu behaupten. Die bloße Tatsache, dass man selbst oder ein Angehöriger gerne in der Wohnung wohnen würde, reicht nicht aus. „Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben“ weiterlesen

Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

Kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Hinterlegung abwenden?

Mietminderungen sind immer ein Streitpunkt. Erhebliche und länger dauernde Minderungen können aber, wenn gewisse Beträge überschritten sind und sich die Minderung nachträglich als unberechtigt herausstellt, dazu führen, dass ein Kündigungsgrund entsteht.

Nun meinen manche Mieter, sie könnten die geschuldete irgendwo deponieren, damit keine Rückstände auflaufen und sie nicht in Kündigungsgefahr kommen.

Das ist aber nicht richtig. Es würde dem Vermieter auch nicht viel bringen, wenn das Geld „irgendwo“ liegt – er muss es auf seinem Konto haben, schließlich kann er die laufenden Kosten, seien es nun Betriebskosten oder auch die Bedienung eines Kredits, auch nicht irgendwo hinterlegen.

Eine Hinterlegung beim Amtsgericht, die es tatsächlich gibt (§ 372 BGB), kommt dagegen nur in Frage, wenn der Gläubiger das Geld nicht annehmen will oder der Schuldner nicht weiß, an wen er überhaupt zahlen muss. Unsicherheiten über die Berechtigung einer Forderung fallen dagegen nicht darunter.

Es gibt also keinen Grund für Vermieter, sich hier verunsichern zu lassen: Es ist Ihr Geld und dessen Zahlung an Sie selbst können Sie auch verlangen.