Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung (I)

zu späte Abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss – sofern möglich – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine spätere Abrechnung bedeutet zwar nicht, dass für das Jahr gar keine Nebenkosten zu zahlen wären, ein Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter ist dann aber ausgeschlossen – ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kann aber natürlich bestehen.

keine Vereinbarung im Mietvertrag

Sieht der Mietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vor, ist auch keine geschuldet. Dann ist die Miete eine Inklusivmiete, der Miete muss also nur noch Heizkosten sowie das Warmwasser selbst tragen. Die Aussage, man habe die Nebenkosten vergessen oder es sei doch selbstverständlich, dass diese noch hinzukommen, hilft einem meistens nicht weiter.

keine Berücksichtigung leerer Wohnungen

Umlagefähige Nebenkosten für das gesamte Haus müssen auf alle Wohnungen im Haus umgelegt werden. Wenn also von zehn Wohnungen im Haus nur acht vermietet sind, dann entfällt auf jede einzelne Wohnung nur ein Zehntel der Kaminkehrerkosten, nicht etwa ein Achtel. Faktisch bedeutet dies, dass der Vermieter die auf leere Wohnungen entfallenden Nebenkosten selbst tragen muss.

nicht umlagefähige Kosten

Nur die Kosten, die in der Betriebskostenverordnung niedergelegt sind, können auch auf den Mieter umgelegt werden. Kosten, die häufig fälschlicherweise verlangt werden, sind die für die Verwaltung des Hauses (z.B. durch eine private Hausverwaltung) oder die Reparaturkosten.

Haftung bei der Nichtteilnahme an WEG-Versammlungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gehört jedem Eigentümer nur eine Wohnung, aber auch ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Wenn im Garten, im Treppenhaus oder an der Fassade Arbeiten notwendig werden, obliegen diese nicht nur einem bestimmten Eigentümer, sondern allen Eigentümern gemeinsam. Über ihre Durchführung entscheiden die Eigentümer bei der WEG-Versammlung.

Hierbei entscheidet grundsätzlich die Stimmenmehrheit. Allerdings ist häufig eine bestimmte Teilnehmerzahl (z.B. mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile) notwendig, damit die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist. Unter Umständen können also bereits wenige Eigentümer einen an sich vernünftigen Beschluss blockieren.

Nach Ansicht des BGH ist aber jeder Teileigentümer verpflichtet, daran mitzuwirken, dass notwendige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch durchgeführt werden. Wer dies verhindert, macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn die Unterlassung einer kostengünstigen Reparatur bspw. dazu führt, dass nun ein erheblicher Schaden aufgetreten ist.

Daher kann nur dazu geraten werden, an WEG-Versammlungen auch wirklich teilzunehmen und den Empfehlungen der Hausverwaltung zu folgen. Wenn man selbst keine Zeit dafür hat, sollte zumindest ein Vertreter beauftragt werden – dies kann bspw. der Mieter der Wohnung oder ein anderer Eigentümer sein, sofern die Teilungserklärung dies zulässt.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.

Die Staffelmiete

Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.

Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.

Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.

Die Indexmiete

§ 557b erlaubt die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete:

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass sich die Miethöhe jährlich um die Inflationsrate, die im Verbraucherpreisindex (VPI) niedergelegt ist, erhöht. Diese Erhöhung passiert zwar – im Gegensatz zur Staffelmiete – nicht automatisch, andererseits muss der Mieter aber auch nicht zustimmen. Vielmehr ist eine einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters ausreichend.

Die Erhöhung kann schon nach 12 Monaten erklärt werden, nicht erst nach 15 Monaten wie bei der Erhöhung zum Ortsüblichen gemäß § 558.

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung zu dieser ortsüblichen Vergleichsmiete aber ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 Satz 3.

Das Negative an der Indexmiete ist freilich die geringe Steigerung, die sie erlaubt. Die offizielle Inflationsrate lag in den vergangenen Jahren selten über 1 %. Um diesen Satz kann man die Miete also nur erhöhen. Dies dürfte in vielen Wohngegenden, vor allem in Bayern, deutlich hinter der Preisentwicklung auf dem Mietmarkt zurückbleiben.

Die Veränderung der Nebenkostenzahlungen

Wenn die Kosten für öffentliche Versorgungsleistungen steigen oder fallen, stellt sich für Vermieter häufig die Frage, wie sie darauf reagieren sollen. Dabei ist zunächst darauf abzustellen, ob die Nebenkosten Teil der Miete sind (Inklusivmiete – sehr selten) oder ob lediglich eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten erfolgt, diese dann aber nach Jahresende anhand der tatsächlichen Kosten abgerechnet werden (Nebenkostenvorauszahlung – der Regelfall).

Bei der Inklusivmiete ist das Risiko, wie sich die Nebenkosten entwickeln werden, grundsätzlich beim Vermieter zu sehen. Er hat die Wohnung inklusive Verbrauchskosten vermietet. Allerdings sieht § 560 Abs. 1 BGB eine Ausnahme davon vor:
Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Grundvoraussetzung ist also, dass der Mietvertrag die Möglichkeit der Anpassung vorsieht. Zudem muss der Vermieter den Kostenanstieg auch begründen – dies setzt regelmäßig eine Aufschlüsselung aller Nebenkosten voraus, da nur so ersichtlich ist, dass die der eine Kostenanstieg nicht nur Preissenkungen in anderen Bereichen aufgehoben wurde. Die Nebenkostenerhöhung tritt zum übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung in Kraft.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung zahlt der Mieter die gesamten Nebenkosten ohnehin selbst. Die Vorauszahlung dient nur dazu, die Zahlungslast über das Jahr zu verteilen. Die Höhe der Vorauszahlungen eines Jahres soll dabei ungefähr den wahrscheinlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, damit die Nachzahlung bzw. Rückerstattung nicht zu hoch wird. Die demnach zu verlangende Vorauszahlung kann sich während eines Mietverhältnisses natürlich ändern. § 560 Abs. 4 BGB trägt dem Rechnung:

Als Anhaltspunkt für die zu erwartenden Kosten dient dabei unter anderem die Abrechnung des Vorjahres. Man kann davon ausgehen, dass die zukünftigen monatlichen Nebenkosten bei einem Zwölftel der Vorjahreskosten angemessen sind. Dies mag freilich noch etwas zu korrigieren sein, wenn es nach Ende des letzten Abrechnungsjahrs bereits Gebührensteigerungen gab oder diese angekündigt sind.

Beispiel:

Nebenkostenvorauszahlung 2015 12×150 = 1800 Euro
tatsächliche Kosten 2015 2173 Euro
Nachzahlung 2015 373 Euro
Nebenkostenvorauszahlung 2016 180 Euro/Monat

Die Vorauszahlung wird also um ca. 1/12 der letzten Nachzahlung angehoben. Zu beachten ist dabei aber, dass zur Zeit der Abrechnung für das Vorjahr regelmäßig schon einige Monate des neuen Abrechnungszeitraums vergangen sind. Erfolgt diese im April und gilt die höhere Vorauszahlung ab Mai, so werden also 4×150 und 8×180 Euro bezahlt, die Gesamtsumme liegt also bei 2040 Euro und damit immer noch etwas unter dem tatsächlichen 2015er-Verbrauch.

Artikel auf anwalt.de: Die Erhöhung der Wohnungsmiete

Warum kann man die Wohnungsmiete überhaupt erhöhen? Und welchen Mechanismus sollte man wählen? Staffelmiete, Indexmiete oder Erhöhung zur Vergleichsmiete?

Dazu habe ich mich in einem Überblicksartikel auf dem renommierten Portal anwalt.de geäußert:

Die Erhöhung der Wohnungsmiete
von Rechtsanwalt Thomas Hummel

Wollen auch Sie die Wohnungsmiete erhöhen? Rechtsanwalt Thomas Hummel hilft:

Die formelle und materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss stets begründet werden. Dafür beruft man sich häufig auf einen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, seltener auf ein teures Gutachten. Diese Begründungspflicht ist aber nur ein formeller Teil der Mieterhöhung – ohne solche Begründung ist die Erhöhung von vornherein unzulässig.

Eine andere Frage ist dagegen, ob die Mieterhöhung auch materiell zulässig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die neue Miete auch tatsächlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ob dies der Fall ist, wird aber nicht schon durch die Begründung des Vermieters belegt, sondern durch das Gericht festgestellt, häufig unter Zuziehung eines Sachverständigen.

Der unzuverlässig zahlende Mieter

Für viele Vermieter ist es ein Problem, dass der Mieter laufend unpünktlich zahlt.

Im Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) ist eigentlich festgelegt, dass die Miete am dritten Werktag im Monat fällig ist. Die meisten Mietverträge wiederholen diese Regelung nur, ein späteres Fälligkeitsdatum wird sehr selten vereinbart.

Permanente verspätete Zahlung kann Kündigungsgrund sein

Trotzdem gibt es eine gewisse Kategorie von Mietern, die chronisch zu spät zahlt, gerne in der Monatsmitte. Spielen Zinsverluste durch einige Tage Verzug heute praktisch keine Rolle mehr, ist diese Dauerverspätung trotzdem ein Ärgernis: Sie erhöht den Kontrollaufwand, man kann sich nicht auf einen bestimmten Zahlungseingang einstellen und man kann sich nie sicher sein, dass die Miete auch wirklich kommt.

Dementsprechend haben die Gerichte mittlerweile weitgehend anerkannt, dass eine hartknäckig verspätete Zahlung zumindest nach Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Da es insoweit aber keine klaren gesetzlichen Vorschriften gibt, ist man mit einer solchen Kündigung stets einem gewissen Risiko ausgesetzt, dass das Gericht nach Abwägung des Einzelfalls eine Kündigung doch verwirft.

Ausbleiben einzelner Monatsmieten

Nun tritt aber noch ein weiteres Phänomen hinzu: Diese permanent unpünktlich zahlenden Mieter haben oft eine Tendenz dazu, zwischendrin eine Monatsmiete überhaupt nicht zu zahlen. Vielleicht vergessen sie diese dann selbst oder sie hoffen darauf, dass der Vermieter, der sich ja nie zu einem gewissen Tag auf den Mieteingang einstellen kann, dies übersieht.

Dann kumulieren sich aber die beiden Zahlungsverstöße zu einer ganz vorteilhaften Rechtsfolge: Denn sobald zwei Monatsmieten ausstehen, liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB ein fristloser Kündigungsgrund vor. Und diese zwei Monatsmieten sind erreicht, sobald im laufenden Monat auch nur der vierte Werktag erreicht ist.

Beides zusammen wird sicherer Kündigungsgrund

Mit anderen Worten: Der eher lässliche Verstoß gegen die Zahlungsfrist in einem einzelnen Monat wird dadurch, dass ohnehin schon eine Monatsmiete aussteht, zum gesetzlich normierten Kündigungsgrund. Nicht einmal eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 notwendig.

Zwar kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die komplette rückständige Miete noch im Prozess zahlen. Diese Chance hat er immerhin – was eine absolute Fehlleistung des Gesetzgebers ist – einmal in zwei Jahren. Allerdings dürfte dies die Aussichten einer späteren Kündigung aus anderen Gründen auch positiv beeinflussen. Auch muss er dann die Prozesskosten tragen. Schließlich sollte der Mieter durch das Vorgehen auch gewarnt sein, dass man tatsächlich ernstmacht und sich nicht alles bieten lässt.

Die Verjährung mietvertraglicher Schadenersatzansprüche

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietwohnung verjähren gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Ob der Vermieter den Schaden unmittelbar erkennen kann, ist dagegen nicht maßgeblich (Satz 2).

Das bedeutet für den Vermieter, dass er den Zustand der Wohnung sofort prüfen muss, um seine Ansprüche nicht zu verlieren. Denn innerhalb der sechs Monate muss eine gerichtliche Maßnahme erfolgt sen, die die Verjährung hemmt, insbesondere die Klageerhebung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1) oder die Erwirkung eines Mahnbescheids (Nr. 3).

Außergerichtliche Verhandlungen bewirken zwar ebenfalls eine Hemmung (§ 203), allerdings setzen diese mehr als einen unverbindlichen Austausch voraus und sind auch oft schwer nachweisbar. Keinesfalls ausreichend sind daher bloße Rechnungen oder Zahlungsaufforderungen.

Glaubt man also, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu haben, sollte man schnell anwaltlichen Rat holen.