Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Kündigung über Dritte

Sollen andere Personen den Vermieter bei der Kündigung vertreten, ist das grundsätzlich möglich. Die §§ 164 bis 181 BGB sehen die Möglichkeit der Stellvertretung ausdrücklich vor, dies gilt auch für Kündigungen.

Eine Fußangel stellt aber § 174 dar:

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Vertreter muss also eine schriftliche Bevollmächtigung im Original vorlegen können. Legt er diese nicht dazu, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen. Sie ist dann wirkungslos und kann nicht, auch nicht durch nachträgliches Vorlegen der Urkunde, geheilt werden. Nur eine neue Kündigung ist möglich – mit allen Folgen für die jeweilige Frist. „Kündigung über Dritte“ weiterlesen

Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben

Eigenbedarf gilt gemeinhin als relativ einfach zu bewerkstelligender Kündigungsgrund. Das ist insofern richtig, als andere Kündigungsgründe meist eine ganz stichhaltige Begründung erfordern. Aber auch beim Eigenbedarf sind die Umstände, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, detailliert darzustellen.

Das bedeutet in erster Linie, dass es nicht reicht, den Eigenbedarf einfach zu behaupten. Die bloße Tatsache, dass man selbst oder ein Angehöriger gerne in der Wohnung wohnen würde, reicht nicht aus. „Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben“ weiterlesen

Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

Kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Hinterlegung abwenden?

Mietminderungen sind immer ein Streitpunkt. Erhebliche und länger dauernde Minderungen können aber, wenn gewisse Beträge überschritten sind und sich die Minderung nachträglich als unberechtigt herausstellt, dazu führen, dass ein Kündigungsgrund entsteht.

Nun meinen manche Mieter, sie könnten die geschuldete irgendwo deponieren, damit keine Rückstände auflaufen und sie nicht in Kündigungsgefahr kommen.

Das ist aber nicht richtig. Es würde dem Vermieter auch nicht viel bringen, wenn das Geld „irgendwo“ liegt – er muss es auf seinem Konto haben, schließlich kann er die laufenden Kosten, seien es nun Betriebskosten oder auch die Bedienung eines Kredits, auch nicht irgendwo hinterlegen.

Eine Hinterlegung beim Amtsgericht, die es tatsächlich gibt (§ 372 BGB), kommt dagegen nur in Frage, wenn der Gläubiger das Geld nicht annehmen will oder der Schuldner nicht weiß, an wen er überhaupt zahlen muss. Unsicherheiten über die Berechtigung einer Forderung fallen dagegen nicht darunter.

Es gibt also keinen Grund für Vermieter, sich hier verunsichern zu lassen: Es ist Ihr Geld und dessen Zahlung an Sie selbst können Sie auch verlangen.

Der Ablauf eines Urkundenprozesses um die Miete

Der Urkundenprozess ist eine sehr einfache und schnelle Möglichkeit der Prozessführung. Man muss nur alle Voraussetzungen des Anspruchs durch Urkunden beweisen können (§ 592 Abs. 1 ZPO).

Wenn man auf die Mietzahlung klagt, reicht dabei die Vorlage des unterschriebenen Mietvertrags. Auch dieser ist eine Urkunde, weil der Mieter darin durch seine Unterschrift (§ 416 ZPO) seine Zahlungspflicht beurkundet. Die Vorlage des Mietvertrags weist also erst einmal nach, dass der Mieter grundsätzlich zahlen musste.

Nun wird der Mieter häufig Einwendungen gegen die Mietforderung haben. Ein Klassiker ist dabei die Behauptung von Mietmängeln. Alle Einwendungen muss der Beklagte des Urkundenprozesses aber wiederum durch Urkunden beweisen (§ 598 ZPO). Dies wäre in diesem Fall entweder ein Zugeständnis des Vermieters, die Minderung anzuerkennen; ein schriftliches Sachverständigengutachten reicht dagegen nicht, da Sachverständige ein eigenes Beweismittel sind (§§ 402 ff.). Beides wird der Mieter regelmäßig nicht haben, man erreicht daher schnell eine vorläufige Verurteilung, die man gleich und ohne Sicherheitsleistung vollstrecken kann (§ 708 Nr. 4 ZPO).

Weil der Urkundenprozess alle nichturkundlichen Beweise ausschließt, ist er natürlich noch nicht das letzte Wort. Dem Beklagten bleibt die Möglichkeit, seine Rechte anderweitig wahrzunehmen, vorbehalten (§ 599 ZPO). Im sogenannten Nachverfahren (§ 600), das nun einen ganz normalen Prozess mit allen möglichen Beweismitteln vorsieht, wird das Verfahren dann endgültig entschieden. Das kann der Vermieter aber meist recht beruhigt abwarten, denn sein Anspruch ist ja erfüllt.

Kann man eine Wohnung als Gewerberaum vermieten, um das Gesetz auszuhebeln?

Sehr viele der bekannten Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nur für vermieteten Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien. Daher könnte man auf die Idee kommen, eine Wohnung als Büro zu vermieten, die Wohnnutzung aber augenzwinkernd zu tolerieren.

Eine solche Vorgehensweise ist nicht erfolgversprechend. Wenn klar ist, dass der Mieter in der Wohnung wohnen wird, dann handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag mit allen gesetzlichen Folgen. Die Schutzfunktion des Wohnungsmietrechts erlaubt es gerade nicht, hiervon abzuweichen. Dazu gehört auch, dass man das Mietobjekt nicht einfach umdeklarieren darf, um die zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu unterlaufen.

Mietminderung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter kann bekanntlich sogar wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, für den der eigene Vermieter nicht das Geringste kann, die Miete mindern. Für Arbeiten in der eigenen Wohnung gilt das dann natürlich erst recht. Wird die Wohnung umgebaut, mindert sich in der Zwischenzeit die Tauglichkeit, sodass ein Sachmangel vorliegt, der gemäß § 536 Abs. 1 StGB zur Mietminderung berechtigt.

Eine Neuerung gibt es aber seit einigen Jahren: Wenn es sich um eine energetische Modernisierung (die politisch gewünscht ist) handelt, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn sich die Dauer der Beeinträchtigungen auf maximal drei Monate beschränkt. Allerdings müssen die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllt sein. Eine energetische Modernisierung liegt demnach nur vor, wenn „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“, also man die Wohnung nun effizienter heizen kann.

Andere Modernisierungen, die bspw. den Wasserverbrauch senken oder allgemein den Wohnwert erhöhen, sind davon also nicht erfasst und berechtigen zur Mietminderung.

Die Entlassung einzelner Mieter aus Vertrag

Nicht selten gibt es Probleme zwischen dem Vermieter und einzelnen von mehreren Mietern. Dann würde man gerne diesem einzelnen Mieter kündigen und die anderen weiter in der Wohnung belassen.

Eine solche selektive Kündigung ist grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss immer allen Mietern zugleich kündigen. Der hierfür gemäß § 573 Abs. 1 notwendige wichtige Grund kann dann aber auch in der Person nur eines Mieters liegen. Möchte der Vermieter den Mietvertrag mit den anderen Beteiligten fortsetzen, muss er mit diesen einen neuen Mietvertrag schließen, faktisch also eine Änderungskündigung vornehmen.