Die Entlassung einzelner Mieter aus Vertrag

Nicht selten gibt es Probleme zwischen dem Vermieter und einzelnen von mehreren Mietern. Dann würde man gerne diesem einzelnen Mieter kündigen und die anderen weiter in der Wohnung belassen.

Eine solche selektive Kündigung ist grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss immer allen Mietern zugleich kündigen. Der hierfür gemäß § 573 Abs. 1 notwendige wichtige Grund kann dann aber auch in der Person nur eines Mieters liegen. Möchte der Vermieter den Mietvertrag mit den anderen Beteiligten fortsetzen, muss er mit diesen einen neuen Mietvertrag schließen, faktisch also eine Änderungskündigung vornehmen.

Sind Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll?

Mittlerweile ist es kaum noch möglich, Schönheitsreparaturen wirksam zu vereinbaren. Die Nische, innerhalb der eine solche Vertragsvereinbarung zulässig ist, wird immer kleiner, kaum noch eine Klausel ist wirklich „sicher“. Insofern sollten Vermieter kalkulatorisch immer davon ausgehen, dass ihre Klausel nicht halten wird und die Kosten für Renovierungen in der Rendite berücksichtigen.

Davon abgesehen stellt sich aber auch die Frage, ob es sinnvoll ist, den Mieter gegen seinen Willen, vielleicht gar durch gerichtliches Urteil, zur Vornahme der Reparaturen zu zwingen. Strotzt die Wohnung dann nämlich vor Unsauberkeiten, Farbnasen und fachlichen Fehlern, ist auch dem Eigentümer nicht gedient. Zwar kann er dann auf Nacherfüllung und Schadenersatz klagen, aber dies erfordert einen (weiteren) Prozess. Ob dieser Aufwand und Stress dafür steht, muss jeder selbst wissen.

Billiger und einfacher ist es häufig, stattdessen einen Vertrag mit einem professionellen Handwerker zu schließen und die Kosten in die Miethöhe einzurechnen.

Verlorene Schlüssel

Der Mieter muss auf die Schlüssel zur Mietwohnung achten – dies ist eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietvertrag. Eine Nebenpflichtverletzung führt zur Schadenersatzpflicht des Mieters gemäß §§ 280 ff.

Wie jede Schadenersatzpflicht hängt aber auch diese vom Verschulden des Verpflichteten ab. Damit ergeben sich folgende Fallgruppen:

  • Verliert der Mieter den Schlüssel, liegt das praktisch immer an seinem eigenen Verschulden, er muss folglich zahlen.
  • Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen, hängt es davon ab, ob er den Diebstahl in irgendeiner Form erleichtert hat.
    • Bei einer gewaltsamen Entwendung (Raub) kann dem Mieter regelmäßig nicht zugemutet werden, dem zu widerstehen und sich selbst in Gefahr zu begeben.
    • Wurde der Schlüssel ordnungsgemäß aufbewahrt (z.B. in einer Tasche oder im Urlaub auch im Hotel-Safe), liegt regelmäßig kein Verschulden vor.
    • Wird der Schlüssel dagegen im Auto oder in der Jacke, die an einer allgemein zugänglichen Garderobe aufgehängt wird, aufbewahrt, wird man ein Verschulden eher bejahen können.

Der Schadenersatz erstreckt sich dann regelmäßig auf die Wiederbeschaffung des Schlüssels. Ein Austausch der Schließanlage kommt nur selten in Betracht.

Die Waschmaschine in der Mietwohnung

Das Aufstellen einer Waschmaschine gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und kann demnach nicht untersagt werden. Auf die Möglichkeit, eine Gemeinschaftswaschmaschine zu nutzen, kann der Mieter demnach nicht verwiesen werden. Ebenso ist das Vorhandensein eines Waschkellers mit entsprechenden Anschlüssen kein Grund, dass eine Waschmaschine nur dort aufgestellt werden dürfe.

Allerdings muss der Mieter die Waschmaschine gegen Auslaufen sichern. Andernfalls hat er Wasserschäden regelmäßig zu ersetzen. Sofern er die Sicherung aber vorgenommen hat und ohne sein Verschulden durch einen Defekt trotzdem ein Schaden auftritt, ist er grundsätzlich nicht haftbar – der Vermieter bleibt also auf seinen Kosten sitzen.

Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung (II)

Übersehen von Posten

Wird ein Einzelposten bei der Abrechnung übersehen und dem Mieter deswegen eine zu niedrige Abrechnung zugestellt, ist diese natürlich nicht ungültig, der Vermieter hat sich aber selbst benachteiligt. Diese Abrechnung kann er nur noch kurze Zeit korrigieren: Denn ab Bezahlung der Nachforderung durch den Mieter besteht keine Möglichkeit der Korrektur mehr.

keine detaillierte Berechnung

Für eine Nebenkostenabrechnung müssen alle Daten angegeben werden, anhand derer der Mieter sie nachprüfen kann. Dies bedeutet insbesondere:

  • Angabe des Abrechnungszeitraums (z.B. 01.01.2016 bis 31.12.2016)
  • Auflistung aller Einzelposten (z.B. Hausmeister) mit folgenden Angaben:
    • Gesamtbetrag (z.B. 1200 Euro)
    • Verteilungsschlüssel (z.B. nach Quadratmeter; 60 m² für Ihre Wohnung von 600 m² in allen Wohnungen = 10 %)
    • Betrag für die Wohnung (z.B. 120 Euro)
  • Berechnung der Nachzahlung/Rückerstattung:
    • Endsumme aller Einzelposten (z.B. 1930 Euro)
    • Summe der geleisteten Vorauszahlungen (z.B. 12 Monate * 150 = 1800 Euro)
    • Unterschiedsbetrag (z.B. 1930 – 1800 = 130 Euro Nachzahlung)

zu langer Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitrum beträgt normalerweise ein Jahr, mehr ist nicht zulässig. Zieht der Mieter bspw. zum 01.10.2016 ein, sollte die erste Abrechnung für die Zeit vom 01.10.2016 bis 31.12.2016 erfolgen. Auf das ganze Jahr anfallende Kosten muss der Mieter dann natürlich nur zu einem Viertel tragem, weil er lediglich drei von zwölf Monaten in der Wohnung war.

Nicht zulässig wäre es dagegen, die Abrechnung erst im Jahr 2018 für den Zeitraum 01.10.2016 bis 31.12.2017 vorzunehmen.

keine Berücksichtigung von Gewerbebetrieben

Da Gewerbebetriebe häufig höhere Kosten verursachen, sind sie separat zu berechnen.

Bsp.: In einem Haus gibt es zehn Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Die Müllabfuhr kostet 1200 Euro pro Jahr. Nun wäre es naheliegend, aber falsch, jeder Wohnung und jeder Gewerbeeinheit 100 Euro in Rechnung zu stellen. Denn bei genauerem Hinsehen merkt man, dass die gewerbliche Nutzung teurer ist, nämlich jeweils 200 Euro anfallen. Damit werden den gewerblichen Mietern diese gesondert in Rechnung gestellt und die verbleibenden 1200-400 = 800 Euro auf die zehn Wohneinheiten aufgeteilt, jeder zahlt also nur 80 Euro.

Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung (I)

zu späte Abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss – sofern möglich – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine spätere Abrechnung bedeutet zwar nicht, dass für das Jahr gar keine Nebenkosten zu zahlen wären, ein Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter ist dann aber ausgeschlossen – ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kann aber natürlich bestehen.

keine Vereinbarung im Mietvertrag

Sieht der Mietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vor, ist auch keine geschuldet. Dann ist die Miete eine Inklusivmiete, der Miete muss also nur noch Heizkosten sowie das Warmwasser selbst tragen. Die Aussage, man habe die Nebenkosten vergessen oder es sei doch selbstverständlich, dass diese noch hinzukommen, hilft einem meistens nicht weiter.

keine Berücksichtigung leerer Wohnungen

Umlagefähige Nebenkosten für das gesamte Haus müssen auf alle Wohnungen im Haus umgelegt werden. Wenn also von zehn Wohnungen im Haus nur acht vermietet sind, dann entfällt auf jede einzelne Wohnung nur ein Zehntel der Kaminkehrerkosten, nicht etwa ein Achtel. Faktisch bedeutet dies, dass der Vermieter die auf leere Wohnungen entfallenden Nebenkosten selbst tragen muss.

nicht umlagefähige Kosten

Nur die Kosten, die in der Betriebskostenverordnung niedergelegt sind, können auch auf den Mieter umgelegt werden. Kosten, die häufig fälschlicherweise verlangt werden, sind die für die Verwaltung des Hauses (z.B. durch eine private Hausverwaltung) oder die Reparaturkosten.

Haftung bei der Nichtteilnahme an WEG-Versammlungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gehört jedem Eigentümer nur eine Wohnung, aber auch ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Wenn im Garten, im Treppenhaus oder an der Fassade Arbeiten notwendig werden, obliegen diese nicht nur einem bestimmten Eigentümer, sondern allen Eigentümern gemeinsam. Über ihre Durchführung entscheiden die Eigentümer bei der WEG-Versammlung.

Hierbei entscheidet grundsätzlich die Stimmenmehrheit. Allerdings ist häufig eine bestimmte Teilnehmerzahl (z.B. mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile) notwendig, damit die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist. Unter Umständen können also bereits wenige Eigentümer einen an sich vernünftigen Beschluss blockieren.

Nach Ansicht des BGH ist aber jeder Teileigentümer verpflichtet, daran mitzuwirken, dass notwendige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch durchgeführt werden. Wer dies verhindert, macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn die Unterlassung einer kostengünstigen Reparatur bspw. dazu führt, dass nun ein erheblicher Schaden aufgetreten ist.

Daher kann nur dazu geraten werden, an WEG-Versammlungen auch wirklich teilzunehmen und den Empfehlungen der Hausverwaltung zu folgen. Wenn man selbst keine Zeit dafür hat, sollte zumindest ein Vertreter beauftragt werden – dies kann bspw. der Mieter der Wohnung oder ein anderer Eigentümer sein, sofern die Teilungserklärung dies zulässt.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.

Die Staffelmiete

Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.

Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.

Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.

Die Indexmiete

§ 557b erlaubt die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete:

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass sich die Miethöhe jährlich um die Inflationsrate, die im Verbraucherpreisindex (VPI) niedergelegt ist, erhöht. Diese Erhöhung passiert zwar – im Gegensatz zur Staffelmiete – nicht automatisch, andererseits muss der Mieter aber auch nicht zustimmen. Vielmehr ist eine einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters ausreichend.

Die Erhöhung kann schon nach 12 Monaten erklärt werden, nicht erst nach 15 Monaten wie bei der Erhöhung zum Ortsüblichen gemäß § 558.

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung zu dieser ortsüblichen Vergleichsmiete aber ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 Satz 3.

Das Negative an der Indexmiete ist freilich die geringe Steigerung, die sie erlaubt. Die offizielle Inflationsrate lag in den vergangenen Jahren selten über 1 %. Um diesen Satz kann man die Miete also nur erhöhen. Dies dürfte in vielen Wohngegenden, vor allem in Bayern, deutlich hinter der Preisentwicklung auf dem Mietmarkt zurückbleiben.