Eine Wohnung untervermieten

Im allgemeinen Sprachgebrauch bezeichnet man Mieter, die im selben Haus wie der Vermieter wohnen, oft als Untermieter. Bewohnt der Eigentümer also bspw. das Erdgeschoss seines Hauses und ein Mieter das erste Stockwerk, nennt man diesen Mieter manchmal auch „Untermieter“. Tatsächlich ist das falsch, es handelt sich hier um einen ganz normalen Mieter.

Untervermietung im Rechtssinne bedeutet, dass der Mieter die Mietsache (in der Regel eine Wohnung bzw. einen Teil davon) an einen anderen weitervermietet. Das bedeutet dann, dass der Mieter quasi selbst zum Vermieter hinsichtlich des weitervermieteten Teils wird. Um beide Verhältnisse besser unterscheiden zu können, nennt man den Eigentümer der Wohnung dann Hauptvermieter und dessen Mieter den Hauptmieter. Der Mieter ist aber gleichzeitig Untervermieter gegenüber dem Untermieter.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht zunächst in § 540 BGB für alle Mietverhältnisse vor, dass die Mietsache grundsätzlich nicht weitervermietet werden darf:

§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Hierzu gibt es aber noch eine Spezialregelung, die nur für Wohnungen gilt:

§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zusammengefasst:

  • Untervermieten darf man nur mit Zustimmung des Vermieters, § 540 BGB.
  • Der Mieter einer Wohnung hat aber normalerweise ein Recht auf diese Zustimmung, wenn er diese will, § 553 Abs. 1 Satz 1.
  • Der Mieter hat kein Recht auf Zustimmung insbesondere dann, wenn der Vermieter ein Problem mit dem angedachten Untermieter hat oder die Wohnung überbelegt wäre, § 553 Abs. 1 Satz 2.
  • Der Mieter hat auch dann kein Recht auf Zustimmung, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dass er trotz Untervermietung nur den normalen Mietpreis bekommt. In dem Fall hat der Mieter aber doch wieder ein Recht auf Zustimmung, wenn er sich mit einer angemessenen Mieterhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 2

Bekommt der Mieter eine ihm nach Gesetz zustehende Zustimmung zur Untervermietung nicht, muss er den Vermieter auf Zustimmung verklagen. Das Urteil tritt dann gemäß § 894 Satz 1 ZPO an die Stelle der „tatsächlichen“ Zustimmung. In keinem Fall darf der Mieter aber „einfach so“ untervermieten. Auch dann, wenn er ein Recht auf die Zustimmung hat, muss er sie zunächst einholen.

Eine ungenehmigte Untervermietung kann ernsthafte Konsequenzen haben, von der Abmahnung bis hin zur fristlosen Kündigung.

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