Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

In einem der letzten Beiträge ging es um die Untervermietung von Wohnraum. Dabei wurde festgestellt, dass der Hauptmieter immer die Genehmigung des Vermieters braucht, wenn er untervermieten möchten. Allerdings stellt sich die Frage, was passiert, wenn der Mieter ohne diese Genehmigung, also quasi illegal unvermietet. Aus Sicht der Vermieters stellt sich vor allem die Frage, ob er in irgendeiner Weise am erzielten Untervermietungserlös teilhaben kann, da es ja schließlich seine Wohnung ist und der Mieter daraus gesetzeswidrig Einnahmen erzielt hat. In den Regelungen über die Wohnraummiete und die Untervermietung im BGB ist ein derartiger Anspruch nicht zu finden und auch praktisch kein Mietvertrag regelt diese Problematik.

Daher stellt sich die Frage, ob andere rechtliche Bestimmungen möglicherweise eine Lösung bieten:

1. Untermietzuschlag, § 553 Abs. 2

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Man könnte nun auf die Idee kommen, dass der Vermieter den regulären Untermietzuschlag (siehe Artikel dazu) verlangen kann. Allerdings entsteht dieser Zuschlag nicht von selbst, sondern nur durch Vereinbarung mit dem Mieter. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht erklärt, ist kein Zuschlag vereinbart. Das gilt sogar dann, wenn der Vermieter keinen Zuschlag verlangen konnte, da er nicht einmal wusste, dass der Mieter untervermietet hat.

Dazu muss man aber auch sagen, dass dieser Zuschlag dem Vermieter nicht viel weiterhilft, da nur die (minimale) zusätzliche Abnutzung der Wohnung ausgeglichen werden soll. Zum Beispiel beträgt dieser Zuschlag bei preisgebundenem Wohnraum in der Regel gerade einmal 2,50 Euro pro Person und Monat. Eine angemessene Entschädigung dafür, dass der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem (für diesen) Wildfremden überlassen und damit einen meist ordentlichen Gewinn gemacht hat, sind diese paar Euro sicher nicht.

2. Vertraglicher Schadenersatz, § 280 Abs. 1

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Die Pflicht des Mieters ist es, die Sache nicht ohne Erlaubnis unterzumieten. Diese Pflicht hat er verletzt und ist damit schadenersatzpflichtig. Das Problem ist aber, dass kein Schaden vorliegt. Allenfalls eine stärkere Abnutzung der Wohnung wäre denkbar, diese ist aber praktisch nicht berechenbar und würde sich allenfalls im Bereich des oben erwähnten Untervermietungszuschlags bewegen.

Der erzielte Untermietzins kein Schaden für den Vermieter, denn er hätte dieses Geld ja eh nicht bekommen. Hätte der Mieter korrekt gehandelt, hätte er entweder gar nicht untervermietet und damit hätte der Vermieter erst recht keinen Untermietzins verlangen können. Oder er hätte mit Zustimmung untervermietet, dann hätte der Vermieter aber nur den erwähnten Zuschlag und nicht etwa die gesamte Untermiete verlangen können. In keinem Fall würde der Vermieter mehr bekommen und damit kann er auch im Wege eines Schadenersatzanspruchs nicht besser gestellt werden.

3. Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 677 und 684 BGB

Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, (…)

(ist) verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben.

Das Rechtsinstitut der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) wird von der Rechtsprechung weit über seinen Wortlaut und seine ursprüngliche Bestimmung hinaus ausgedehnt. Sein Anwendungsbereich ist mittlerweile praktisch unbegrenzt und wird sogar für die äußerst umstrittenen Abmahnungen verwendet. Es setzt aber immer voraus, dass jemand etwas tut, was eigentlich der Rechtssphäre des anderen zugeordnet ist.

Das könnte der Fall sein, weil die Wohnung ja dem Vermieter gehört, aber der Mieter es ist, der untervermietet. Hier muss man aber Eigentum und Besitz trennen. Denn es ist ja gerade der Mieter, der im Rahmen des Mietverhältnisses die Verfügungsgewalt über die Wohnung erhalten hat. Er ist für die Untervermietung zuständig, nicht etwa der Vermieter. Was der Mieter mit der Wohnung macht, ist also seine eigene Sache und kein fremdes Geschäft.

Weiter zu Teil 2