Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (II)

Fortsetzung zu Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

4. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 Abs. 1 und 990 Abs. 1 Satz 1

Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach den §§ 987, 989.

Das sogenannte Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) würde es erlauben, dass der Besitzer Nutzungen an den Eigentümer herausgeben muss, er bewusst unrechtmäßig („nicht in gutem Glauben“) erhalten hat. Eine solche Nutzung wäre auch der Mietzins aus der Untervermietung. Grundvoraussetzung ist aber, dass es sich um einen unrechtmäßigen Besitzer (z.B. Finder) handelt. Der Mieter ist aber zur Benutzung der Wohnung berechtigt, nur eben nicht in dieser Form. Damit sind die Vorschriften des EBV nicht anwendbar.

5. Herausgabe wegen Verfügung, § 816 Abs. 1 Satz 1

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Verkauft jemand eine fremde Sache, so kann dies trotzdem gültig sein. Dann verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum und soll daher wenigstens den daraus erzielten Kaufpreis verlangen können. Die Untervermietung ist aber keine Verfügung wie der Verkauf, da sich am Eigentum der Sache nichts ändert. Lediglich der Untermieter ist als weiterer Nutzer hinzugekommen. Damit ist § 816 BGB nicht anwendbar.

6. Herausgabe des Erlangten, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2

Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.

Der Mieter könnte hier in sonstiger Weise (also nicht durch die Leistung, sondern durch eine „Nichtleistung“) den Untermietzins vom Vermieter erlangt haben. Schließlich hat ihm der Vermieter die Wohnung zur Verfügung gestellt und damit die Möglichkeit der Weitervermietung geschaffen, damit wäre die Miete rechtlich gesehen auch „vom Vermieter erlangt“, obwohl sie selbstverständlich der Untermieter zahlt. Einen rechtlichen Grund im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter gibt es ebenfalls nicht, da die Untervermietung nicht genehmigt war. Aber wie oben muss man hier feststellen, dass das Erlangte, also der Untermietpreis, nicht mehr aus der Rechtssphäre des Vermieters stammt, da der Gebrauch und die Verwendung der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist.

7. Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung, § 823 Abs. 1

Wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) das Eigentum (…) eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schließlich wäre noch ein Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung denkbar. Dieser scheitert aber daran, dass das Eigentum nicht verletzt wurde, sondern nur das Zustimmungsrecht des Vermieters.

8. Schadenersatz wegen Verletzung eines Schutzgesetzes, §§ 823 Abs. 2 Satz 1 und 540 Abs. 1 Satz 1

Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt.

Absatz 2 erweitert § 823 Abs. 1 noch auf Fälle, in denen ein Gesetz, das einen anderen schützen soll, verletzt wurde. In dem Fall trifft den Schädiger die gleiche Verpflichtung wie in Abs. 1, also Schadenersatz. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB soll aber den Vermieter nur davor schützen, dass jemand, den er sich nicht ausgesucht hat, plötzlich in seiner Wohnung lebt. Er soll nicht davor geschützt werden, dass der Mieter durch die Untervermietung ein Geschäft macht. Damit kann es auch insoweit keinen Schadenersatz geben, zumal das Vorliegen eines Schadens schon sehr zweifelhaft ist (siehe oben).

Es gibt also nach gegenwärtiger Rechtslage keine Anspruchsgrundlage für eine Beteiligung des Mieters am Erlös einer ungenehmigten Untervermietung. Welche Lösungsansätze es für diese Problematik dennoch gäbe, stellen wir Ihnen in einem der nächsten Artikel vor.