Wischen bleibt Wischen

Vor dem Amtsgericht Bremen stritten sich Mieter und Vermieter um die Kosten für die Treppenhausreinigung. Laut Mietvertrag waren die Mieter des Hauses im monatlichen Turnus verpflichtet, das Treppenhaus durchzuwischen. Dies sollte jeweils bis spätestens am dritten Werktag des Monats erfolgen.

Im Februar 2012 war der beklagte Mieter eingeteilt, er kam jedoch seiner Pflicht nicht nach. Im März schließlich beauftragte der Vermieter eine Fachfirma mit dem Putzen und stellte dem Mieter die Kosten in Rechnung. Das Gericht hat der Klage stattgegeben und den Mieter zur Zahlung verurteilt.

Grundsätzlich ergibt sich der Anspruch auf Schadenersatz wegen Vertragspflichtverletzung aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Das Unterlassen der Leistung macht aber grundsätzlich nur schadenersatzpflichtig, wenn der Gläubiger (also hier der Vermieter) „eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung“ setzt (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach dem Ablauf dieser Frist hätte der Vermieter dann die weitere Leistung durch den Mieter ablehnen und stattdessen Schadenersatz verlangen können. Der Schaden wäre in diesem Fall die Rechnung der Firma gewesen, die die Putzarbeiten anstelle des Mieters durchführte.

Ein solche Frist hat der Vermieter hier aber nicht gesetzt; zumindest konnte er das nicht beweisen. Hier springt ihm aber § 281 Abs. 2 Satz 1 zur Seite:

Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.

Das Amtsgericht sah die besonderen Umstände hier gegeben, da es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, eine Nachfrist zu setzen. „Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen.“

Außerdem war zu berücksichtigen, dass es bereits Mitte März war, als der Vermieter das Treppenhaus putzen ließ. Zu diesem Zeitpunkt war also eine „verspätete Februar-Reinigung“ schon gar nicht mehr möglich. Vielmehr war das Zeitfenster, in dem sich der beklagte Mieter um das Putzen kümmern musste, bereits vorbei. Somit war die Weigerung, die vertragliche Pflicht für diesen Monat zu erfüllen, bereits endgültig. Eine Nachfrist war somit sinnlos und daher auch laut Gesetz nicht mehr notwendig.

Dies aber brachte den Mieter seinerseits auf eine Idee: Da die Firma ja erst im März geputzt hat, hat sie nur Dreck entfernt, der eigentlich bereits in den Zuständigkeitsbereich eines anderen Mieters gehört hätte. Also wurden damit nur noch zum Teil seine Pflichten erfüllt und nur dieser Teil könnte von ihm als Schadenersatz zu leisten sein.

Im Grunde könnte man dieses Argument noch weiter treiben: Weil der „März-Mieter“ wahrscheinlich bereits pflichtgemäß Anfang des Monats geputzt hatte, war überhaupt kein „Februar-Dreck“ mehr vorhanden. Somit hat die Firma eigentlich überhaupt keine Pflicht des beklagten Mieters mehr erfüllt. Im Endeffekt würde dies bedeuten, dass der Vermieter möglichst sofort mit dem Ablauf des dritten Werktags im Monat eine Putzfirma beauftragen müsste, um auch sicher vollen Schadenersatz zu erhalten. Das kann nicht im Interesse der Mieter sein, die im Allgemeinen damit rechnen können, dass es zumindest geduldet wird, wenn auch einmal erst am vierten oder fünften Werktag geputzt wird.

Soweit hat das Gericht aber gar nicht, sondern beschränkte sich in seinem letzten Satz auf eine sehr einprägsame Formel: Wischen bleibt Wischen. Weil der Mieter nicht gewischt hat, wurde eine Firma damit beauftragt, und das muss er zahlen. Völlig egal, wann die Arbeit nun konkret durchgeführt und wessen Dreck beseitigt wurde.

Ein Gedanke zu „Wischen bleibt Wischen“

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