Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine wirklich tückische Vorschrift ist § 545 Satz 1 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im Klartext bedeutet das: Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einfach in der Wohnung bleibt, kann er die Fortsetzung des Mietvertrags erzwingen. Zwar kann der Vermieter seinen „entgegenstehende Willen erklären“, also der Fortsetzung des Vertrags widersprechen. Dies muss er aber auch tatsächlich tun.

Zwar werden an eine solche Erklärung keine allzu hohen Maßstäbe angelegt, jede Äußerung, wonach sich der Vermieter damit nicht einverstanden erklärt, reicht aus. Allerdings muss die Erklärung zum einen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung erfolgen. Zum anderen ergeben sich häufig erhebliche Nachweisprobleme hinsichtlich des Zugangs eines solchen Widerspruchs.

Erfolgt keine oder eine zu späte Erklärung, können die Rechtsfolgen ganz gravierend sein: Der Mietvertrag läuft dann einfach weiter, und zwar auf unbestimmte Zeit.

Da hat man als Vermieter also – was schon nicht so leicht ist – einen Kündigungsgrund gefunden, da macht einem das Gesetz (gepaart mit eigener Untätigkeit) einen Strich durch die Rechnung. Das neue bzw. fortgesetzte Mietverhältnis kann man dann übrigens nicht mehr aufgrund des alten Kündigungsgrunds kündigen. Dieser wurde für eine Kündigung genutzt und ist demnach verbraucht – dass diese Kündigung die erstrebten Folgen nicht herbeiführen konnte, ist unerheblich.

In der Praxis haben sich daher verschiedene Techniken herausgebildet, um das Eingreifen des § 545 zu verhindern:

  • Entweder man bedingt diese Vorschrift bereits im Mietvertrag ab. § 545 sagt nicht, dass dies bei Wohnraummietverträgen unzulässig ist, allerdings ist nicht auszuschließen, dass eine solche Klausel AGB-rechtlich irgendwann nicht mehr akzeptiert wird.
  • Teilweise wird im Mietvertrag auch bereits der Widerspruch gegen die Nachnutzung erklärt. Dies ist insofern problematisch als damit § 545 Satz 2 BGB ausgehebelt wird, wonach die Frist erst mit Kenntnisnahme beginnt. Außerdem wird der Wille des Vermieters, das Entstehen einer konkreten Vertragsverlängerung zu verhindern, dadurch nicht ausreichend ausgedrückt.
  • Allgemein üblich ist die Widerspruchserklärung im Kündigungsschreiben. Dort wird dann auf § 545 verwiesen und vorsorglich schon einmal die Fortsetzung abgelehnt. Auch das ist prinzipiell zu früh, da die Kündigung erst ab Zugang wirkt und die meisten Kündigungen ohnehin nicht fristlos sind.

Die juristischen Auseinandersetzungen um § 545 sind insgesamt überschaubar. In den meisten Fällen wird ein Widerspruch des Vermieters zumindest durch schlüssiges Verhalten im Anschluss an den Kündigungszeitpunkt erklärt worden sein – denn dann gehen die Auseinandersetzungen häufig erst richtig los und diese streitet der Mieter meist auch gar nicht ab. Und wer den Mieter im Treppenhaus lautstark auffordert, doch endlich die Wohnung zu verlassen, drückt damit ohne Zweifel seinen Widerspruch aus, auch wenn er § 545 nicht im Kopf hat oder auch gar nicht kennt.

Sicherheitshalber sollte aber stets einige Tage nach Wirkung der Kündigung der Widerspruch erklärt werden. Am besten schriftlich, überbracht durch einen Boten oder in anderer Weise, bei der man einen Zeugen für den Zugang hat.

Der Aufwand hierfür ist nicht erheblich, ein Versäumnis kann aber fatal sein.