Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.