Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

Kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Hinterlegung abwenden?

Mietminderungen sind immer ein Streitpunkt. Erhebliche und länger dauernde Minderungen können aber, wenn gewisse Beträge überschritten sind und sich die Minderung nachträglich als unberechtigt herausstellt, dazu führen, dass ein Kündigungsgrund entsteht.

Nun meinen manche Mieter, sie könnten die geschuldete irgendwo deponieren, damit keine Rückstände auflaufen und sie nicht in Kündigungsgefahr kommen.

Das ist aber nicht richtig. Es würde dem Vermieter auch nicht viel bringen, wenn das Geld „irgendwo“ liegt – er muss es auf seinem Konto haben, schließlich kann er die laufenden Kosten, seien es nun Betriebskosten oder auch die Bedienung eines Kredits, auch nicht irgendwo hinterlegen.

Eine Hinterlegung beim Amtsgericht, die es tatsächlich gibt (§ 372 BGB), kommt dagegen nur in Frage, wenn der Gläubiger das Geld nicht annehmen will oder der Schuldner nicht weiß, an wen er überhaupt zahlen muss. Unsicherheiten über die Berechtigung einer Forderung fallen dagegen nicht darunter.

Es gibt also keinen Grund für Vermieter, sich hier verunsichern zu lassen: Es ist Ihr Geld und dessen Zahlung an Sie selbst können Sie auch verlangen.

Der Ablauf eines Urkundenprozesses um die Miete

Der Urkundenprozess ist eine sehr einfache und schnelle Möglichkeit der Prozessführung. Man muss nur alle Voraussetzungen des Anspruchs durch Urkunden beweisen können (§ 592 Abs. 1 ZPO).

Wenn man auf die Mietzahlung klagt, reicht dabei die Vorlage des unterschriebenen Mietvertrags. Auch dieser ist eine Urkunde, weil der Mieter darin durch seine Unterschrift (§ 416 ZPO) seine Zahlungspflicht beurkundet. Die Vorlage des Mietvertrags weist also erst einmal nach, dass der Mieter grundsätzlich zahlen musste.

Nun wird der Mieter häufig Einwendungen gegen die Mietforderung haben. Ein Klassiker ist dabei die Behauptung von Mietmängeln. Alle Einwendungen muss der Beklagte des Urkundenprozesses aber wiederum durch Urkunden beweisen (§ 598 ZPO). Dies wäre in diesem Fall entweder ein Zugeständnis des Vermieters, die Minderung anzuerkennen; ein schriftliches Sachverständigengutachten reicht dagegen nicht, da Sachverständige ein eigenes Beweismittel sind (§§ 402 ff.). Beides wird der Mieter regelmäßig nicht haben, man erreicht daher schnell eine vorläufige Verurteilung, die man gleich und ohne Sicherheitsleistung vollstrecken kann (§ 708 Nr. 4 ZPO).

Weil der Urkundenprozess alle nichturkundlichen Beweise ausschließt, ist er natürlich noch nicht das letzte Wort. Dem Beklagten bleibt die Möglichkeit, seine Rechte anderweitig wahrzunehmen, vorbehalten (§ 599 ZPO). Im sogenannten Nachverfahren (§ 600), das nun einen ganz normalen Prozess mit allen möglichen Beweismitteln vorsieht, wird das Verfahren dann endgültig entschieden. Das kann der Vermieter aber meist recht beruhigt abwarten, denn sein Anspruch ist ja erfüllt.

Kann man eine Wohnung als Gewerberaum vermieten, um das Gesetz auszuhebeln?

Sehr viele der bekannten Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nur für vermieteten Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien. Daher könnte man auf die Idee kommen, eine Wohnung als Büro zu vermieten, die Wohnnutzung aber augenzwinkernd zu tolerieren.

Eine solche Vorgehensweise ist nicht erfolgversprechend. Wenn klar ist, dass der Mieter in der Wohnung wohnen wird, dann handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag mit allen gesetzlichen Folgen. Die Schutzfunktion des Wohnungsmietrechts erlaubt es gerade nicht, hiervon abzuweichen. Dazu gehört auch, dass man das Mietobjekt nicht einfach umdeklarieren darf, um die zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu unterlaufen.

Mietminderung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter kann bekanntlich sogar wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, für den der eigene Vermieter nicht das Geringste kann, die Miete mindern. Für Arbeiten in der eigenen Wohnung gilt das dann natürlich erst recht. Wird die Wohnung umgebaut, mindert sich in der Zwischenzeit die Tauglichkeit, sodass ein Sachmangel vorliegt, der gemäß § 536 Abs. 1 StGB zur Mietminderung berechtigt.

Eine Neuerung gibt es aber seit einigen Jahren: Wenn es sich um eine energetische Modernisierung (die politisch gewünscht ist) handelt, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn sich die Dauer der Beeinträchtigungen auf maximal drei Monate beschränkt. Allerdings müssen die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllt sein. Eine energetische Modernisierung liegt demnach nur vor, wenn „in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“, also man die Wohnung nun effizienter heizen kann.

Andere Modernisierungen, die bspw. den Wasserverbrauch senken oder allgemein den Wohnwert erhöhen, sind davon also nicht erfasst und berechtigen zur Mietminderung.

Die Entlassung einzelner Mieter aus Vertrag

Nicht selten gibt es Probleme zwischen dem Vermieter und einzelnen von mehreren Mietern. Dann würde man gerne diesem einzelnen Mieter kündigen und die anderen weiter in der Wohnung belassen.

Eine solche selektive Kündigung ist grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss immer allen Mietern zugleich kündigen. Der hierfür gemäß § 573 Abs. 1 notwendige wichtige Grund kann dann aber auch in der Person nur eines Mieters liegen. Möchte der Vermieter den Mietvertrag mit den anderen Beteiligten fortsetzen, muss er mit diesen einen neuen Mietvertrag schließen, faktisch also eine Änderungskündigung vornehmen.

Sind Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll?

Mittlerweile ist es kaum noch möglich, Schönheitsreparaturen wirksam zu vereinbaren. Die Nische, innerhalb der eine solche Vertragsvereinbarung zulässig ist, wird immer kleiner, kaum noch eine Klausel ist wirklich „sicher“. Insofern sollten Vermieter kalkulatorisch immer davon ausgehen, dass ihre Klausel nicht halten wird und die Kosten für Renovierungen in der Rendite berücksichtigen.

Davon abgesehen stellt sich aber auch die Frage, ob es sinnvoll ist, den Mieter gegen seinen Willen, vielleicht gar durch gerichtliches Urteil, zur Vornahme der Reparaturen zu zwingen. Strotzt die Wohnung dann nämlich vor Unsauberkeiten, Farbnasen und fachlichen Fehlern, ist auch dem Eigentümer nicht gedient. Zwar kann er dann auf Nacherfüllung und Schadenersatz klagen, aber dies erfordert einen (weiteren) Prozess. Ob dieser Aufwand und Stress dafür steht, muss jeder selbst wissen.

Billiger und einfacher ist es häufig, stattdessen einen Vertrag mit einem professionellen Handwerker zu schließen und die Kosten in die Miethöhe einzurechnen.

Verlorene Schlüssel

Der Mieter muss auf die Schlüssel zur Mietwohnung achten – dies ist eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietvertrag. Eine Nebenpflichtverletzung führt zur Schadenersatzpflicht des Mieters gemäß §§ 280 ff.

Wie jede Schadenersatzpflicht hängt aber auch diese vom Verschulden des Verpflichteten ab. Damit ergeben sich folgende Fallgruppen:

  • Verliert der Mieter den Schlüssel, liegt das praktisch immer an seinem eigenen Verschulden, er muss folglich zahlen.
  • Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen, hängt es davon ab, ob er den Diebstahl in irgendeiner Form erleichtert hat.
    • Bei einer gewaltsamen Entwendung (Raub) kann dem Mieter regelmäßig nicht zugemutet werden, dem zu widerstehen und sich selbst in Gefahr zu begeben.
    • Wurde der Schlüssel ordnungsgemäß aufbewahrt (z.B. in einer Tasche oder im Urlaub auch im Hotel-Safe), liegt regelmäßig kein Verschulden vor.
    • Wird der Schlüssel dagegen im Auto oder in der Jacke, die an einer allgemein zugänglichen Garderobe aufgehängt wird, aufbewahrt, wird man ein Verschulden eher bejahen können.

Der Schadenersatz erstreckt sich dann regelmäßig auf die Wiederbeschaffung des Schlüssels. Ein Austausch der Schließanlage kommt nur selten in Betracht.

Die Waschmaschine in der Mietwohnung

Das Aufstellen einer Waschmaschine gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung und kann demnach nicht untersagt werden. Auf die Möglichkeit, eine Gemeinschaftswaschmaschine zu nutzen, kann der Mieter demnach nicht verwiesen werden. Ebenso ist das Vorhandensein eines Waschkellers mit entsprechenden Anschlüssen kein Grund, dass eine Waschmaschine nur dort aufgestellt werden dürfe.

Allerdings muss der Mieter die Waschmaschine gegen Auslaufen sichern. Andernfalls hat er Wasserschäden regelmäßig zu ersetzen. Sofern er die Sicherung aber vorgenommen hat und ohne sein Verschulden durch einen Defekt trotzdem ein Schaden auftritt, ist er grundsätzlich nicht haftbar – der Vermieter bleibt also auf seinen Kosten sitzen.

Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung (II)

Übersehen von Posten

Wird ein Einzelposten bei der Abrechnung übersehen und dem Mieter deswegen eine zu niedrige Abrechnung zugestellt, ist diese natürlich nicht ungültig, der Vermieter hat sich aber selbst benachteiligt. Diese Abrechnung kann er nur noch kurze Zeit korrigieren: Denn ab Bezahlung der Nachforderung durch den Mieter besteht keine Möglichkeit der Korrektur mehr.

keine detaillierte Berechnung

Für eine Nebenkostenabrechnung müssen alle Daten angegeben werden, anhand derer der Mieter sie nachprüfen kann. Dies bedeutet insbesondere:

  • Angabe des Abrechnungszeitraums (z.B. 01.01.2016 bis 31.12.2016)
  • Auflistung aller Einzelposten (z.B. Hausmeister) mit folgenden Angaben:
    • Gesamtbetrag (z.B. 1200 Euro)
    • Verteilungsschlüssel (z.B. nach Quadratmeter; 60 m² für Ihre Wohnung von 600 m² in allen Wohnungen = 10 %)
    • Betrag für die Wohnung (z.B. 120 Euro)
  • Berechnung der Nachzahlung/Rückerstattung:
    • Endsumme aller Einzelposten (z.B. 1930 Euro)
    • Summe der geleisteten Vorauszahlungen (z.B. 12 Monate * 150 = 1800 Euro)
    • Unterschiedsbetrag (z.B. 1930 – 1800 = 130 Euro Nachzahlung)

zu langer Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitrum beträgt normalerweise ein Jahr, mehr ist nicht zulässig. Zieht der Mieter bspw. zum 01.10.2016 ein, sollte die erste Abrechnung für die Zeit vom 01.10.2016 bis 31.12.2016 erfolgen. Auf das ganze Jahr anfallende Kosten muss der Mieter dann natürlich nur zu einem Viertel tragem, weil er lediglich drei von zwölf Monaten in der Wohnung war.

Nicht zulässig wäre es dagegen, die Abrechnung erst im Jahr 2018 für den Zeitraum 01.10.2016 bis 31.12.2017 vorzunehmen.

keine Berücksichtigung von Gewerbebetrieben

Da Gewerbebetriebe häufig höhere Kosten verursachen, sind sie separat zu berechnen.

Bsp.: In einem Haus gibt es zehn Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten. Die Müllabfuhr kostet 1200 Euro pro Jahr. Nun wäre es naheliegend, aber falsch, jeder Wohnung und jeder Gewerbeeinheit 100 Euro in Rechnung zu stellen. Denn bei genauerem Hinsehen merkt man, dass die gewerbliche Nutzung teurer ist, nämlich jeweils 200 Euro anfallen. Damit werden den gewerblichen Mietern diese gesondert in Rechnung gestellt und die verbleibenden 1200-400 = 800 Euro auf die zehn Wohneinheiten aufgeteilt, jeder zahlt also nur 80 Euro.