Richtig kündigen

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574b Form und Frist des Widerspruchs

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch
noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mietrechtsänderungsgesetz passiert Bundesrat

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Es kann damit in Kraft treten.
Einige Kernpunkte:

  • Kündigung und Räumung: Zur Bekämpfung des Mietnomadentums kann der Mieter verpflichtet werden, während des Räumungsverfahrens die Miete auf ein Sperrkonto zu zahlen; kommt er dem nicht nach, kann er schneller geräumt werden. Das „Berliner Modell“ wird ins Gesetz aufgenommen.
  • Modernisierung: Niedrigere Begründungspflichten; keine Mietminderungen für Maßnahmen bis zu drei Monaten.
  • Umwandlung in Eigentumswohnungen: Eigenbedarfskündigung vor Umwandlung wird ausgeschlossen; Kündigungsschutz nach Umwandlung kann bis zu zehn Jahre betragen.

BGH, Urteil vom 22. Januar 2013, VIII ZR 329/11

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Januar 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer einstimmig beschlossen:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 1. November 2011 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Gründe: Die Revision ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht vorliegen und das Rechtsmittel auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 25. September 2012 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). „BGH, Urteil vom 22. Januar 2013, VIII ZR 329/11“ weiterlesen

Kauf bricht nicht Miete – Übereignung aber auch nicht

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Der Titel dieser Vorschrift ist ziemlich ungenau – nicht nur nach einem Kauf, sondern auch bei jeder anderen Übereignung (Schenkung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, …) bleibt das bestehende Mietverhältnis in Kraft.

Tiefgaragen sind nur für Autos da

Auf angemieteten Tiefgaragenstellplätzen dürfen grundsätzlich keine Kartons, Abfälle oder andere Gegenstände gelagert werden. Das hat das Amtsgericht München (Urteil vom 21. November 2012, Az. 433 C 7448/12) entschieden. Der Mietvertrag sei grundsätzlich so auszulegen, dass ein Tiefgaragenstellplatz ausschließlich für das Abstellen von Autos da ist. Interessant ist dabei, dass das Gericht auch auf die Reichsgaragenordnung abgestellt hat – was es alles gibt.

Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel

Ist in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, dass im gleichen Haus keine Konkurrenten (hier: ein Orthopäde) tätig sein dürfen, so stellt ein Verstoß hiergegen einen Mietmangel dar. Dies hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. Oktober 2012, XII ZR 117/10) entschieden. Unter den Vorinstanzen hatte das Landgericht eine Mietminderung in Höhe von 50 % für angemessen gehalten. Die konkrete Höhe der Mietminderung muss nach der Entscheidung des BGH nun das Oberlandesgericht festlegen. „Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel“ weiterlesen

Schimmelbildung: Die Gefahrkreistheorie

Ein häufiges Problem in Mietverhältnissen ist die Schimmelbildung. Dabei muss häufig mit komplizierten und teuren Gutachten herausgefunden werden, was der Grund für Schimmelbefall ist. Teilweise ist dies aber auch von Experten nicht sicher festzustellen.

Dann stellt sich die Frage, wie die Beweislast verteilt ist. Im Zivilrecht ist es grundsätzlich so, dass jeder die Tatsachen beweisen muss, die für ihn von Vorteil sind. Eine Modifizierung dieses Grundsatzes ist die sogenannte Gefahrkreistheorie: Danach muss jeder die Beweise erbringen, die sich aus seinem Einflussbereich ergeben. „Schimmelbildung: Die Gefahrkreistheorie“ weiterlesen

Durchsetzung des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht hört sich zunächst toll an – der Vermieter darf das Eigentum des Mieters an sich nehmen, um seine Ansprüche damit zu befriedigen. Tatsächlich ist die Durchsetzung aber meistens ziemlich schwierig.

Zunächst muss das Pfandrecht ausgeübt werden. Dafür reicht eine formlose Erklärung gegenüber dem Mieter. Da man diese Erklärung und ihren Zugang aber häufig irgendwann beweisen muss, ist die Schriftform angeraten und dieser Brief sollte am besten unter Zeugen eingeworfen oder per Einschreiben versendet werden.

Ab diesem Zeitpunkt unterliegen alle Gegenstände in der Wohnung des Mieters dem Pfandrecht des Vermieters, sie dürfen also nicht mehr aus der Wohnung entfernt werden. Wie man dies überwachen will, bleibt freilich jedem selbst überlassen…

Allerdings steht hier ausnahmsweise auch einmal das Strafrecht auf der Seite des Vermieters, denn eine Entfernung von gepfändeten Sachen ist eine strafbare Pfandkehr gemäß § 289 StGB.

Das Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB

Pfandrecht des Vermieters

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch

(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.

(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Los geht’s!

Das deutsche Mietrecht gilt zurecht als eines der kompliziertesten in Europa, wenn nicht gar der Welt. Das Zusammenspiel gesetzlicher Regelungen, höchstrichterlicher Urteile, Mustermietverträge und anderer üblicher Vertragsklauseln zu bringen, haben wir dieses Portal mit dem Name Ver-/Mieter-Notruf gestartet.

Wir möchten hier Informationen zusammentragen, die helfen, Konflikte und Notfälle sinnvoll zu bewältigen. Eine Rechtsberatung findet hier selbstverständlich in keiner Form statt. Dafür sollten Sie auf jeden Fall zu einem Anwalt gehen – bei Mietstreitigkeit steht in aller Regel zu viel auf dem Spiel als dass sie sich auf allgemeine Hinweise aus dem Internet verlassen sollten.