Kein Weg aus der AGB-Falle

Normalerweise sind gesetzliche Regelungen nur ein Vorschlag an die Parteien, wie sie den Vertrag abwickeln wollen. Sie können aber durch einvernehmliche Regelungen Abweichungen davon vereinbaren. Im Wohnungsmietrecht gibt es dagegen wenige Möglichkeiten, von den Vorgaben des Gesetzes abzuweichen. Die §§ 549 bis 577a BGB sehen fast ausnahmslos vor, dass von ihnen nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden kann.

Soweit eine Frage nicht von diesen Paragraphen erfasst ist, besteht grundsätzlich auch kein Abweichungsverbot. Allerdings sind daneben auch die Regeln des AGB-Rechts zu beachten: Wenn ein Vertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, dann müssen sich diese an den §§ 305 bis 310 BGB messen lassen, insbesondere an der Generalvorschrift des § 307 Abs. 1 Satz 1. Danach darf der Vertragspartner nicht „unangemessen benachteiligt“ werden. Dies wird sehr weit ausgelegt und umfasst nicht nur Fälle sittenwidriger Übervorteilung, sondern häufig auch ein nachvollziehbares Einräumen eigener Vorteile.

Wie kann man nun verhindern, dass man Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die dieser strengen Kontrolle unterliegen? „Kein Weg aus der AGB-Falle“ weiterlesen

Kein blue pencil test bei Schönheitsreparaturen

Der sogenannte „blue pencil test“ erlaubt es, unwirksame AGB-Klauseln so zusammenzustreichen, dass eine sinnvolle und zulässige Restregelung erhalten bleibt. Diese entspricht dann zwar nicht komplett dem, was sich der AGB-Verwender vorgestellt hat, aber sie ist zumindest noch besser als eine Komplettunwirksamkeit.

Nun könnte man auch meinen, dass bei Schönheitsreparaturklauseln, die permanent von den Gerichten beanstandet werden, auch ein solcher blauer Bleistift eingesetzt werden könnte. Man streicht eben starre Fristen, unzulässige Pflichten oder unklare Formulierungen heraus und dann bleibt zumindest noch eine gewisse Renovierung durch den Mieter übrig. „Kein blue pencil test bei Schönheitsreparaturen“ weiterlesen

Kleinreparaturklauseln

Grundsätzlich ist es allein die Sache des Vermieters, die Wohnung in dem Zustand zu halten, der vereinbart wurde, den sie also am Anfang des Mietverhältnisses hatte. Sämtliche Reparaturen (sofern der Mieter den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat) hat er durchzuführen und zu bezahlen.

Allerdings kann der Vermieter sogenannte Kleinreparaturen (auch Kleinstreparaturen oder Bagatellreparaturen genannt) auf den Mieter abwälzen. Dies geht aber nur durch vertragliche Regelung, eine gewohnheitsrechtliche Pflicht dahingehend gibt es (noch) nicht. „Kleinreparaturklauseln“ weiterlesen

Die Katze in der Mietwohnung

Katzenhaltung kann der Vermieter regelmäßig nicht verbieten. Diese bewegt sich im Rahmen der vertragsgemäßen Wohnungsnutzung: Wer eine Wohnung mietet, mietet auch das Recht, nicht störende Haustiere zu halten, mit. Als solches „Kleintier“ zählt auch eine Katze.

Ein mietvertragliches Verbot der Katzenhaltung ist nur zulässig, sofern dieses nicht der AGB-Kontrolle unterliegt, also individuell ausgehandelt wurde. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn dem Mieter im Gegenzug auf seinen Wunsch hin das Halten bestimmter anderer Tiere, z.B. eines größeren Hunds, erlaubt wurde. „Die Katze in der Mietwohnung“ weiterlesen

Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine wirklich tückische Vorschrift ist § 545 Satz 1 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im Klartext bedeutet das: Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einfach in der Wohnung bleibt, kann er die Fortsetzung des Mietvertrags erzwingen. Zwar kann der Vermieter seinen „entgegenstehende Willen erklären“, also der Fortsetzung des Vertrags widersprechen. Dies muss er aber auch tatsächlich tun.

Zwar werden an eine solche Erklärung keine allzu hohen Maßstäbe angelegt, jede Äußerung, wonach sich der Vermieter damit nicht einverstanden erklärt, reicht aus. Allerdings muss die Erklärung zum einen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung erfolgen. Zum anderen ergeben sich häufig erhebliche Nachweisprobleme hinsichtlich des Zugangs eines solchen Widerspruchs. „Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses“ weiterlesen

Schönheitsreparaturen sind Geschichte

Vom „qualvollen Tod der Schönheitsreparaturklausel“ spricht die Legal Tribune Online in ihrem Artikel zu den neuesten Entscheidungen des BGH im Bezug auf Instandsetzungsarbeiten an Mietwohnungen. Und damit hat der Autor absolut Recht: Der Tod ist qualvoll, denn er ist langsam und schmerzhaft. Seit vielen Jahren widmet sich die Rechtsprechung einer absoluten Lappalie im Mietvertragsrecht mit immenser Hingabe und wähnt den Mieter an jeder Ecke als benachteiligt. „Schönheitsreparaturen sind Geschichte“ weiterlesen

AGB im Mietvertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsklauseln, die eine Vertragspartei standardmäßig in ihren Verträgen verwendet, § 305 Abs. 1 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

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