Jahreskaltmiete als Kündigungsstreitwert

Der Streitwert, nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei einem Rechtsstreit berechnen, beträgt bei der Kündigung einer Mietwohnung die Jahreskaltmiete.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 14.03.2007, VIII ZR 184 / 06

Damit betragen die Kosten eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, bei dem beide Seiten mit einem Anwalt vertreten sind, bei einer Monatsmiete von 300 Euro (also 3600 Euro Streitwert) immerhin 1928 Euro. Bei 500 Euro Monatsmiete sind es 2648,90 Euro, bei 1000 Euro schon 4442,40 Euro.

Angesichts dieser Kosten ist es daher meistens sinnvoll, zunächst eine außergerichtliche Klärung herbeizuführen – diese kostet, auch unter Einschaltung eines Anwalt, nur einen Bruchteil dieser Beträge.

Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Zweifamilienhaus bedeutet maximal zwei bewohnbare Einheiten

Vermietern steht ein erleichtertes Kündigungsrecht vor, wenn sie in einem Zweifamilienhaus zusammen mit den Mietern wohnen. Als Zweifamilienhaus zählt dabei aber nur ein Haus, das lediglich für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Eine dritte Wohnung, die derzeit als Gewerberaum genutzt wird, schließt dieses besondere Kündigungsrecht aus.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127 / 14

Haftung bei der Nichtteilnahme an WEG-Versammlungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gehört jedem Eigentümer nur eine Wohnung, aber auch ein Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Wenn im Garten, im Treppenhaus oder an der Fassade Arbeiten notwendig werden, obliegen diese nicht nur einem bestimmten Eigentümer, sondern allen Eigentümern gemeinsam. Über ihre Durchführung entscheiden die Eigentümer bei der WEG-Versammlung.

Hierbei entscheidet grundsätzlich die Stimmenmehrheit. Allerdings ist häufig eine bestimmte Teilnehmerzahl (z.B. mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile) notwendig, damit die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist. Unter Umständen können also bereits wenige Eigentümer einen an sich vernünftigen Beschluss blockieren.

Nach Ansicht des BGH ist aber jeder Teileigentümer verpflichtet, daran mitzuwirken, dass notwendige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch durchgeführt werden. Wer dies verhindert, macht sich unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn die Unterlassung einer kostengünstigen Reparatur bspw. dazu führt, dass nun ein erheblicher Schaden aufgetreten ist.

Daher kann nur dazu geraten werden, an WEG-Versammlungen auch wirklich teilzunehmen und den Empfehlungen der Hausverwaltung zu folgen. Wenn man selbst keine Zeit dafür hat, sollte zumindest ein Vertreter beauftragt werden – dies kann bspw. der Mieter der Wohnung oder ein anderer Eigentümer sein, sofern die Teilungserklärung dies zulässt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15

Leitsätze:

a) Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

b) Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. „Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15“ weiterlesen

Kein Weg aus der AGB-Falle

Normalerweise sind gesetzliche Regelungen nur ein Vorschlag an die Parteien, wie sie den Vertrag abwickeln wollen. Sie können aber durch einvernehmliche Regelungen Abweichungen davon vereinbaren. Im Wohnungsmietrecht gibt es dagegen wenige Möglichkeiten, von den Vorgaben des Gesetzes abzuweichen. Die §§ 549 bis 577a BGB sehen fast ausnahmslos vor, dass von ihnen nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden kann.

Soweit eine Frage nicht von diesen Paragraphen erfasst ist, besteht grundsätzlich auch kein Abweichungsverbot. Allerdings sind daneben auch die Regeln des AGB-Rechts zu beachten: Wenn ein Vertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält, dann müssen sich diese an den §§ 305 bis 310 BGB messen lassen, insbesondere an der Generalvorschrift des § 307 Abs. 1 Satz 1. Danach darf der Vertragspartner nicht „unangemessen benachteiligt“ werden. Dies wird sehr weit ausgelegt und umfasst nicht nur Fälle sittenwidriger Übervorteilung, sondern häufig auch ein nachvollziehbares Einräumen eigener Vorteile.

Wie kann man nun verhindern, dass man Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, die dieser strengen Kontrolle unterliegen? „Kein Weg aus der AGB-Falle“ weiterlesen

Schönheitsreparaturen sind Geschichte

Vom „qualvollen Tod der Schönheitsreparaturklausel“ spricht die Legal Tribune Online in ihrem Artikel zu den neuesten Entscheidungen des BGH im Bezug auf Instandsetzungsarbeiten an Mietwohnungen. Und damit hat der Autor absolut Recht: Der Tod ist qualvoll, denn er ist langsam und schmerzhaft. Seit vielen Jahren widmet sich die Rechtsprechung einer absoluten Lappalie im Mietvertragsrecht mit immenser Hingabe und wähnt den Mieter an jeder Ecke als benachteiligt. „Schönheitsreparaturen sind Geschichte“ weiterlesen

Vorkaufsrecht des Mieters? Aufpassen!

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und werden diese anschließend verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. (§ 577 Abs. 1 BGB) Das bedeutet, dass er anstelle des eigentlichen Käufers in den Vertrag eintreten und die Wohnung für sich selbst ankaufen kann. Der Vermieter muss den Mieter davon informieren (§ 577 Abs. 2 BGB), danach hat dieser zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Der BGH hat nun entschieden (Urteil vom 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14), dass ein Verstoß des Vermieters gegen seine Pflichten zum unmittelbaren Schadenersatz des Mieters führen kann. Demnach kann der Mieter, auch wenn er keine Anstalten zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemacht hat, einen eventuellen Wertanstieg der Wohnung vom Vermieter verlangen.

Sobald das Urteil im Volltext vorliegt, werden wir es ausführlich analysieren und besprechen. Man kann aber schon einmal sagen, dass man bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen nun noch genauer aufpassen muss als bisher schon. Das Kostenrisiko ist jedenfalls derart hoch, dass ein vorsorglicher Gang zum Anwalt dringend anzuraten ist.

Höhere Nebenkosten durch Leerstand

Stehen in einem Haus zahlreiche Wohnungen leer, dürfen die Gesamtkosten trotzdem nach Verbrauch auf die verschiedenen Mieter verteilt werden. Dass damit jeder Mieter einen höheren Anteil der Grundkosten tragen muss, ist nicht zu beanstanden, so der BGH (Az. VIII ZR 9/14).

Mehr dazu: http://www.rechtsindex.de/mietrecht/4618-bgh-urteil-viii-zr-9-14-erhoehte-betriebskostenabrechnung-durch-wohnungsleerstand