Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben

Eigenbedarf gilt gemeinhin als relativ einfach zu bewerkstelligender Kündigungsgrund. Das ist insofern richtig, als andere Kündigungsgründe meist eine ganz stichhaltige Begründung erfordern. Aber auch beim Eigenbedarf sind die Umstände, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt, detailliert darzustellen.

Das bedeutet in erster Linie, dass es nicht reicht, den Eigenbedarf einfach zu behaupten. Die bloße Tatsache, dass man selbst oder ein Angehöriger gerne in der Wohnung wohnen würde, reicht nicht aus. „Eigenbedarfskündigung: Lieber zu viel als zu wenig schreiben“ weiterlesen

Zwei Kündigungen aus dem selben Grund

Bei der Kündigung von Verträgen, insbesondere im Arbeits-, aber auch im Mietrecht, sollte man immer auf Nummer sicher gehen. Mehrere Kündigungen schaden grundsätzlich nicht, zudem sollten fristlose Kündigungen auch immer fristgerecht erklärt werden.

Aber kann man auch wegen derselben Sache zweimal kündigen?

Prinzipiell kann man das, allerdings ergibt es meistens wenig Sinn. Ist die erste Kündigung deswegen berechtigt, braucht es die zweite nicht. Ist sie nicht berechtigt, ist es die zweite regelmäßig auch nicht. Allerdings kann man Form- und Fristproblematiken ohne Weiteres auf diese Weise beheben.

Aufpassen muss man aber, wenn die Kündigung bereits Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung war, die man verloren hat. Dann begegnet eine erneute (Räumungs-) Klage dem Einwand der entgegenstehenden Rechtskraft der früheren Entscheidung. Denn man kann in einer Sache nicht zweimal klagen, ansonsten würde der Rechtsfrieden, den ein Urteil herstellen soll, nicht erreicht.

Dies gilt sowohl, wenn man wegen derselben Kündigung mehrfach auf Räumung klagt, als auch dann, wenn man wegen desselben Sachverhalts mehrfach kündigt.

Daher muss man aufpassen: Kündigt man bspw. wegen Mietrückständen und kommt das Gericht zur Überzeugung, dass diese Rückstände nicht bestehen, weil der Mieter die Miete mindern durfte, ist dies grundsätzlich bindend. Für eine neuerliche Kündigung darf also auf diese Rückstände nicht abgestellt werden.

Eine Ausnahme liegt aber – so die Rechtsprechung in einem der ganz wenigen Urteile zu dieser Thematik – dann vor, wenn eine Eigenbedarfskündigung als derzeit unbegründet abgewiesen wird, weil der Eigenbedarf noch nicht vorliegt. Denn dann wird die Kündigung nur aufgrund ihres spezifischen Zeitpunkts für unwirksam erklärt. Dieser Zeitpunkt ist aber bei der zweiten Kündigung gerade nicht mehr gegeben, die Kündigung ist also in jedem Fall eine andere.

Eigenbedarf und Alternativwohnung

Kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, so muss er eine leer stehende andere Wohnung, die ihm ebenfalls gehört, diesem Mieter anbieten. Tut er das nicht, so wird die eigentlich völlig legitime Eigenbedarfskündigung unwirksam, so das Amtsgericht Köln (Urteil vom 08. Februar 2013, 205 C 3/12).

Dies überrascht, denn schließlich ändert es nichts daran, dass eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich zulässig ist. Das Amtsgericht kommt zu dem Schluss, dass damit aber sogar diese Kündigung rechtswidrig sei. Begründet wird dies lediglich über Treu und Glauben (§ 242 BGB), also über Billigkeitserwägungen.

Das Urteil überzeugt nicht. Selbst, wenn man eine Pflicht des Vermieters annimmt, eine alternative Wohnung anzubieten, ändert dies nichts an der Zulässigkeit der Kündigung. Allenfalls könnte sich der Vermieter wegen der Pflichtverletzung schadenersatzpflichtig machen.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in dieser Sache entwickelt. Möglicherweise wird dieses Urteil in den weiteren Instanzen (sofern Rechtsmittel eingelegt wurden) korrigiert.

Mietrechtsänderungsgesetz passiert Bundesrat

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Es kann damit in Kraft treten.
Einige Kernpunkte:

  • Kündigung und Räumung: Zur Bekämpfung des Mietnomadentums kann der Mieter verpflichtet werden, während des Räumungsverfahrens die Miete auf ein Sperrkonto zu zahlen; kommt er dem nicht nach, kann er schneller geräumt werden. Das „Berliner Modell“ wird ins Gesetz aufgenommen.
  • Modernisierung: Niedrigere Begründungspflichten; keine Mietminderungen für Maßnahmen bis zu drei Monaten.
  • Umwandlung in Eigentumswohnungen: Eigenbedarfskündigung vor Umwandlung wird ausgeschlossen; Kündigungsschutz nach Umwandlung kann bis zu zehn Jahre betragen.