Kündigung über Dritte

Sollen andere Personen den Vermieter bei der Kündigung vertreten, ist das grundsätzlich möglich. Die §§ 164 bis 181 BGB sehen die Möglichkeit der Stellvertretung ausdrücklich vor, dies gilt auch für Kündigungen.

Eine Fußangel stellt aber § 174 dar:

Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Vertreter muss also eine schriftliche Bevollmächtigung im Original vorlegen können. Legt er diese nicht dazu, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen. Sie ist dann wirkungslos und kann nicht, auch nicht durch nachträgliches Vorlegen der Urkunde, geheilt werden. Nur eine neue Kündigung ist möglich – mit allen Folgen für die jeweilige Frist. „Kündigung über Dritte“ weiterlesen

Verlorene Schlüssel

Der Mieter muss auf die Schlüssel zur Mietwohnung achten – dies ist eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietvertrag. Eine Nebenpflichtverletzung führt zur Schadenersatzpflicht des Mieters gemäß §§ 280 ff.

Wie jede Schadenersatzpflicht hängt aber auch diese vom Verschulden des Verpflichteten ab. Damit ergeben sich folgende Fallgruppen:

  • Verliert der Mieter den Schlüssel, liegt das praktisch immer an seinem eigenen Verschulden, er muss folglich zahlen.
  • Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen, hängt es davon ab, ob er den Diebstahl in irgendeiner Form erleichtert hat.
    • Bei einer gewaltsamen Entwendung (Raub) kann dem Mieter regelmäßig nicht zugemutet werden, dem zu widerstehen und sich selbst in Gefahr zu begeben.
    • Wurde der Schlüssel ordnungsgemäß aufbewahrt (z.B. in einer Tasche oder im Urlaub auch im Hotel-Safe), liegt regelmäßig kein Verschulden vor.
    • Wird der Schlüssel dagegen im Auto oder in der Jacke, die an einer allgemein zugänglichen Garderobe aufgehängt wird, aufbewahrt, wird man ein Verschulden eher bejahen können.

Der Schadenersatz erstreckt sich dann regelmäßig auf die Wiederbeschaffung des Schlüssels. Ein Austausch der Schließanlage kommt nur selten in Betracht.

Zwei Kündigungen aus dem selben Grund

Bei der Kündigung von Verträgen, insbesondere im Arbeits-, aber auch im Mietrecht, sollte man immer auf Nummer sicher gehen. Mehrere Kündigungen schaden grundsätzlich nicht, zudem sollten fristlose Kündigungen auch immer fristgerecht erklärt werden.

Aber kann man auch wegen derselben Sache zweimal kündigen?

Prinzipiell kann man das, allerdings ergibt es meistens wenig Sinn. Ist die erste Kündigung deswegen berechtigt, braucht es die zweite nicht. Ist sie nicht berechtigt, ist es die zweite regelmäßig auch nicht. Allerdings kann man Form- und Fristproblematiken ohne Weiteres auf diese Weise beheben.

Aufpassen muss man aber, wenn die Kündigung bereits Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung war, die man verloren hat. Dann begegnet eine erneute (Räumungs-) Klage dem Einwand der entgegenstehenden Rechtskraft der früheren Entscheidung. Denn man kann in einer Sache nicht zweimal klagen, ansonsten würde der Rechtsfrieden, den ein Urteil herstellen soll, nicht erreicht.

Dies gilt sowohl, wenn man wegen derselben Kündigung mehrfach auf Räumung klagt, als auch dann, wenn man wegen desselben Sachverhalts mehrfach kündigt.

Daher muss man aufpassen: Kündigt man bspw. wegen Mietrückständen und kommt das Gericht zur Überzeugung, dass diese Rückstände nicht bestehen, weil der Mieter die Miete mindern durfte, ist dies grundsätzlich bindend. Für eine neuerliche Kündigung darf also auf diese Rückstände nicht abgestellt werden.

Eine Ausnahme liegt aber – so die Rechtsprechung in einem der ganz wenigen Urteile zu dieser Thematik – dann vor, wenn eine Eigenbedarfskündigung als derzeit unbegründet abgewiesen wird, weil der Eigenbedarf noch nicht vorliegt. Denn dann wird die Kündigung nur aufgrund ihres spezifischen Zeitpunkts für unwirksam erklärt. Dieser Zeitpunkt ist aber bei der zweiten Kündigung gerade nicht mehr gegeben, die Kündigung ist also in jedem Fall eine andere.

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

§ 555a Erhaltungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.

(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1.
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2.
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3.
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4.
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5.
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7.
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
1.
die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2.
den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3.
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die
1.
zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
2.
Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
3.
künftige Höhe der Miete.

AGB im Mietvertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsklauseln, die eine Vertragspartei standardmäßig in ihren Verträgen verwendet, § 305 Abs. 1 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

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Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (II)

Fortsetzung zu Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

4. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 Abs. 1 und 990 Abs. 1 Satz 1

Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach den §§ 987, 989.

Das sogenannte Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) würde es erlauben, dass der Besitzer Nutzungen an den Eigentümer herausgeben muss, er bewusst unrechtmäßig („nicht in gutem Glauben“) erhalten hat. Eine solche Nutzung wäre auch der Mietzins aus der Untervermietung. Grundvoraussetzung ist aber, dass es sich um einen unrechtmäßigen Besitzer (z.B. Finder) handelt. Der Mieter ist aber zur Benutzung der Wohnung berechtigt, nur eben nicht in dieser Form. Damit sind die Vorschriften des EBV nicht anwendbar.

5. Herausgabe wegen Verfügung, § 816 Abs. 1 Satz 1

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Verkauft jemand eine fremde Sache, so kann dies trotzdem gültig sein. Dann verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum und soll daher wenigstens den daraus erzielten Kaufpreis verlangen können. Die Untervermietung ist aber keine Verfügung wie der Verkauf, da sich am Eigentum der Sache nichts ändert. Lediglich der Untermieter ist als weiterer Nutzer hinzugekommen. Damit ist § 816 BGB nicht anwendbar.

6. Herausgabe des Erlangten, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2

Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.

Der Mieter könnte hier in sonstiger Weise (also nicht durch die Leistung, sondern durch eine „Nichtleistung“) den Untermietzins vom Vermieter erlangt haben. Schließlich hat ihm der Vermieter die Wohnung zur Verfügung gestellt und damit die Möglichkeit der Weitervermietung geschaffen, damit wäre die Miete rechtlich gesehen auch „vom Vermieter erlangt“, obwohl sie selbstverständlich der Untermieter zahlt. Einen rechtlichen Grund im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter gibt es ebenfalls nicht, da die Untervermietung nicht genehmigt war. Aber wie oben muss man hier feststellen, dass das Erlangte, also der Untermietpreis, nicht mehr aus der Rechtssphäre des Vermieters stammt, da der Gebrauch und die Verwendung der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist.

7. Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung, § 823 Abs. 1

Wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) das Eigentum (…) eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schließlich wäre noch ein Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung denkbar. Dieser scheitert aber daran, dass das Eigentum nicht verletzt wurde, sondern nur das Zustimmungsrecht des Vermieters.

8. Schadenersatz wegen Verletzung eines Schutzgesetzes, §§ 823 Abs. 2 Satz 1 und 540 Abs. 1 Satz 1

Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt.

Absatz 2 erweitert § 823 Abs. 1 noch auf Fälle, in denen ein Gesetz, das einen anderen schützen soll, verletzt wurde. In dem Fall trifft den Schädiger die gleiche Verpflichtung wie in Abs. 1, also Schadenersatz. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB soll aber den Vermieter nur davor schützen, dass jemand, den er sich nicht ausgesucht hat, plötzlich in seiner Wohnung lebt. Er soll nicht davor geschützt werden, dass der Mieter durch die Untervermietung ein Geschäft macht. Damit kann es auch insoweit keinen Schadenersatz geben, zumal das Vorliegen eines Schadens schon sehr zweifelhaft ist (siehe oben).

Es gibt also nach gegenwärtiger Rechtslage keine Anspruchsgrundlage für eine Beteiligung des Mieters am Erlös einer ungenehmigten Untervermietung. Welche Lösungsansätze es für diese Problematik dennoch gäbe, stellen wir Ihnen in einem der nächsten Artikel vor.

Richtig kündigen

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574b Form und Frist des Widerspruchs

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch
noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Los geht’s!

Das deutsche Mietrecht gilt zurecht als eines der kompliziertesten in Europa, wenn nicht gar der Welt. Das Zusammenspiel gesetzlicher Regelungen, höchstrichterlicher Urteile, Mustermietverträge und anderer üblicher Vertragsklauseln zu bringen, haben wir dieses Portal mit dem Name Ver-/Mieter-Notruf gestartet.

Wir möchten hier Informationen zusammentragen, die helfen, Konflikte und Notfälle sinnvoll zu bewältigen. Eine Rechtsberatung findet hier selbstverständlich in keiner Form statt. Dafür sollten Sie auf jeden Fall zu einem Anwalt gehen – bei Mietstreitigkeit steht in aller Regel zu viel auf dem Spiel als dass sie sich auf allgemeine Hinweise aus dem Internet verlassen sollten.