Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine wirklich tückische Vorschrift ist § 545 Satz 1 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im Klartext bedeutet das: Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einfach in der Wohnung bleibt, kann er die Fortsetzung des Mietvertrags erzwingen. Zwar kann der Vermieter seinen „entgegenstehende Willen erklären“, also der Fortsetzung des Vertrags widersprechen. Dies muss er aber auch tatsächlich tun.

Zwar werden an eine solche Erklärung keine allzu hohen Maßstäbe angelegt, jede Äußerung, wonach sich der Vermieter damit nicht einverstanden erklärt, reicht aus. Allerdings muss die Erklärung zum einen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung erfolgen. Zum anderen ergeben sich häufig erhebliche Nachweisprobleme hinsichtlich des Zugangs eines solchen Widerspruchs. „Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses“ weiterlesen

Vermieter betritt Wohnung: Außerordentliche Kündigung?

Vor dem Bonner Landgericht stritten sich Mieter und Vermieter um eine Kündigung des Mieters und die daraus entstandenen Kostenfolgen. Der Mieter hatte ordentlich, also ohne einen besonderen Grund und somit mit einer Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), gekündigt. Das war zwischen den Parteien unstreitig und wurde dementsprechend auch vom Vermieter akzeptiert. Die Dreimonatsfrist bedeutet aber, dass der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter Miete zahlen muss, und zwar unabhängig davon, ob er die Wohnung weiter nutzt (§ 537 BGB).

Nun wollte der Mieter aber nach dieser ordentlichen Kündigung noch einmal außerordentlich und damit fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis logischerweise ohne Frist, also sofort endet. Damit wäre auch die weitere Zahlungspflicht des Mieters entfallen. Als Grund wurde im Wesentlichen (Einzelheiten finden sich im Urteil) angeführt, dass der Vermieter unbefugt in die Wohnung des Mieters gegangen sei. „Vermieter betritt Wohnung: Außerordentliche Kündigung?“ weiterlesen

Richtig kündigen

§ 568 Form und Inhalt der Kündigung

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.

(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574b Form und Frist des Widerspruchs

(1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch
noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.