Kann man eine Wohnung als Gewerberaum vermieten, um das Gesetz auszuhebeln?

Sehr viele der bekannten Schutzvorschriften des Mietrechts gelten nur für vermieteten Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien. Daher könnte man auf die Idee kommen, eine Wohnung als Büro zu vermieten, die Wohnnutzung aber augenzwinkernd zu tolerieren.

Eine solche Vorgehensweise ist nicht erfolgversprechend. Wenn klar ist, dass der Mieter in der Wohnung wohnen wird, dann handelt es sich um einen Wohnraummietvertrag mit allen gesetzlichen Folgen. Die Schutzfunktion des Wohnungsmietrechts erlaubt es gerade nicht, hiervon abzuweichen. Dazu gehört auch, dass man das Mietobjekt nicht einfach umdeklarieren darf, um die zwingenden gesetzlichen Vorgaben zu unterlaufen.

Der unzuverlässig zahlende Mieter

Für viele Vermieter ist es ein Problem, dass der Mieter laufend unpünktlich zahlt.

Im Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) ist eigentlich festgelegt, dass die Miete am dritten Werktag im Monat fällig ist. Die meisten Mietverträge wiederholen diese Regelung nur, ein späteres Fälligkeitsdatum wird sehr selten vereinbart.

Permanente verspätete Zahlung kann Kündigungsgrund sein

Trotzdem gibt es eine gewisse Kategorie von Mietern, die chronisch zu spät zahlt, gerne in der Monatsmitte. Spielen Zinsverluste durch einige Tage Verzug heute praktisch keine Rolle mehr, ist diese Dauerverspätung trotzdem ein Ärgernis: Sie erhöht den Kontrollaufwand, man kann sich nicht auf einen bestimmten Zahlungseingang einstellen und man kann sich nie sicher sein, dass die Miete auch wirklich kommt.

Dementsprechend haben die Gerichte mittlerweile weitgehend anerkannt, dass eine hartknäckig verspätete Zahlung zumindest nach Abmahnung einen Kündigungsgrund darstellen kann. Da es insoweit aber keine klaren gesetzlichen Vorschriften gibt, ist man mit einer solchen Kündigung stets einem gewissen Risiko ausgesetzt, dass das Gericht nach Abwägung des Einzelfalls eine Kündigung doch verwirft.

Ausbleiben einzelner Monatsmieten

Nun tritt aber noch ein weiteres Phänomen hinzu: Diese permanent unpünktlich zahlenden Mieter haben oft eine Tendenz dazu, zwischendrin eine Monatsmiete überhaupt nicht zu zahlen. Vielleicht vergessen sie diese dann selbst oder sie hoffen darauf, dass der Vermieter, der sich ja nie zu einem gewissen Tag auf den Mieteingang einstellen kann, dies übersieht.

Dann kumulieren sich aber die beiden Zahlungsverstöße zu einer ganz vorteilhaften Rechtsfolge: Denn sobald zwei Monatsmieten ausstehen, liegt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB ein fristloser Kündigungsgrund vor. Und diese zwei Monatsmieten sind erreicht, sobald im laufenden Monat auch nur der vierte Werktag erreicht ist.

Beides zusammen wird sicherer Kündigungsgrund

Mit anderen Worten: Der eher lässliche Verstoß gegen die Zahlungsfrist in einem einzelnen Monat wird dadurch, dass ohnehin schon eine Monatsmiete aussteht, zum gesetzlich normierten Kündigungsgrund. Nicht einmal eine Abmahnung ist gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 notwendig.

Zwar kann der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die komplette rückständige Miete noch im Prozess zahlen. Diese Chance hat er immerhin – was eine absolute Fehlleistung des Gesetzgebers ist – einmal in zwei Jahren. Allerdings dürfte dies die Aussichten einer späteren Kündigung aus anderen Gründen auch positiv beeinflussen. Auch muss er dann die Prozesskosten tragen. Schließlich sollte der Mieter durch das Vorgehen auch gewarnt sein, dass man tatsächlich ernstmacht und sich nicht alles bieten lässt.

Die Wiedergabe des Gesetzestextes im Mietvertrag

Teilweise verspüren Vermieter den Drang, Teile des Gesetzestextes im Mietvertrag wiederzugeben, sei es als wörtliches Zitat oder sinngemäß. Damit, so meinen viele, sei man auf der sicheren Seite, denn was im Gesetz steht, kann ja im Vertrag nicht unwirksam sein.

Das ist einerseits zwar richtig, es ist aber auch unnötig. Das Gesetz gilt auch ohne dass man seine Geltung in den Vertrag aufnimmt – darum ist es ja das Gesetz.

Das Nacherzählen des Gesetzestextes kann aber auch schädlich sein, vor allem, wenn man eigene Worte wählt oder selektiv zitiert. Unter Umständen hat man dann eine andere Regelung vereinbart als man wollte und seine eigenen gesetzlichen Rechte durch Vertrag verringert. Zu Lasten des Vermieters kann man von praktisch allen Vorschriften des Wohnraummietrechts abweichen. „Die Wiedergabe des Gesetzestextes im Mietvertrag“ weiterlesen

Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Eine wirklich tückische Vorschrift ist § 545 Satz 1 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

Im Klartext bedeutet das: Wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses einfach in der Wohnung bleibt, kann er die Fortsetzung des Mietvertrags erzwingen. Zwar kann der Vermieter seinen „entgegenstehende Willen erklären“, also der Fortsetzung des Vertrags widersprechen. Dies muss er aber auch tatsächlich tun.

Zwar werden an eine solche Erklärung keine allzu hohen Maßstäbe angelegt, jede Äußerung, wonach sich der Vermieter damit nicht einverstanden erklärt, reicht aus. Allerdings muss die Erklärung zum einen innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung erfolgen. Zum anderen ergeben sich häufig erhebliche Nachweisprobleme hinsichtlich des Zugangs eines solchen Widerspruchs. „Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses“ weiterlesen

Vermieter betritt Wohnung: Außerordentliche Kündigung?

Vor dem Bonner Landgericht stritten sich Mieter und Vermieter um eine Kündigung des Mieters und die daraus entstandenen Kostenfolgen. Der Mieter hatte ordentlich, also ohne einen besonderen Grund und somit mit einer Frist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), gekündigt. Das war zwischen den Parteien unstreitig und wurde dementsprechend auch vom Vermieter akzeptiert. Die Dreimonatsfrist bedeutet aber, dass der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter Miete zahlen muss, und zwar unabhängig davon, ob er die Wohnung weiter nutzt (§ 537 BGB).

Nun wollte der Mieter aber nach dieser ordentlichen Kündigung noch einmal außerordentlich und damit fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung bedeutet, dass das Mietverhältnis logischerweise ohne Frist, also sofort endet. Damit wäre auch die weitere Zahlungspflicht des Mieters entfallen. Als Grund wurde im Wesentlichen (Einzelheiten finden sich im Urteil) angeführt, dass der Vermieter unbefugt in die Wohnung des Mieters gegangen sei. „Vermieter betritt Wohnung: Außerordentliche Kündigung?“ weiterlesen

Wischen bleibt Wischen

Vor dem Amtsgericht Bremen stritten sich Mieter und Vermieter um die Kosten für die Treppenhausreinigung. Laut Mietvertrag waren die Mieter des Hauses im monatlichen Turnus verpflichtet, das Treppenhaus durchzuwischen. Dies sollte jeweils bis spätestens am dritten Werktag des Monats erfolgen.

Im Februar 2012 war der beklagte Mieter eingeteilt, er kam jedoch seiner Pflicht nicht nach. Im März schließlich beauftragte der Vermieter eine Fachfirma mit dem Putzen und stellte dem Mieter die Kosten in Rechnung. Das Gericht hat der Klage stattgegeben und den Mieter zur Zahlung verurteilt.

Grundsätzlich ergibt sich der Anspruch auf Schadenersatz wegen Vertragspflichtverletzung aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

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Mietminderung: Wer ist schuld?

§ 536 BGB beschäftigt sich mit Mietmängeln. Ein Mangel ist eine Abweichung der Mietsache von der im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit, die ihre Tauglichkeit mindert oder ganz aufhebt. Rechtsfolge ist dann eine Verringerung der Miethöhe bis zur Behebung des Mangels:

Hat die Mietsache (…) einen Mangel (…), so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Was in § 536 BGB nicht steht, ist, dass den Vermieter eine Schuld am Mangel treffen muss. „Mietminderung: Wer ist schuld?“ weiterlesen

AGB im Mietvertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsklauseln, die eine Vertragspartei standardmäßig in ihren Verträgen verwendet, § 305 Abs. 1 BGB.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

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Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig

Wird eine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und diese dann verkauft, hat der Vermieter ein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung, § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

Was aber nun, wenn erst das komplette Haus verkauft wird und dann der Käufer seine Wohnungen in Wohnungseigentum aufteilt? Oder wenn eine Eigentümergemeinschaft das Haus kauft und bereits vorhat, die Wohnungen unter sich aufzuteilen? „Wohnungseigentum: Die Reihenfolge ist wichtig“ weiterlesen

Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (II)

Fortsetzung zu Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

4. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 Abs. 1 und 990 Abs. 1 Satz 1

Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach den §§ 987, 989.

Das sogenannte Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) würde es erlauben, dass der Besitzer Nutzungen an den Eigentümer herausgeben muss, er bewusst unrechtmäßig („nicht in gutem Glauben“) erhalten hat. Eine solche Nutzung wäre auch der Mietzins aus der Untervermietung. Grundvoraussetzung ist aber, dass es sich um einen unrechtmäßigen Besitzer (z.B. Finder) handelt. Der Mieter ist aber zur Benutzung der Wohnung berechtigt, nur eben nicht in dieser Form. Damit sind die Vorschriften des EBV nicht anwendbar.

5. Herausgabe wegen Verfügung, § 816 Abs. 1 Satz 1

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Verkauft jemand eine fremde Sache, so kann dies trotzdem gültig sein. Dann verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum und soll daher wenigstens den daraus erzielten Kaufpreis verlangen können. Die Untervermietung ist aber keine Verfügung wie der Verkauf, da sich am Eigentum der Sache nichts ändert. Lediglich der Untermieter ist als weiterer Nutzer hinzugekommen. Damit ist § 816 BGB nicht anwendbar.

6. Herausgabe des Erlangten, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2

Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.

Der Mieter könnte hier in sonstiger Weise (also nicht durch die Leistung, sondern durch eine „Nichtleistung“) den Untermietzins vom Vermieter erlangt haben. Schließlich hat ihm der Vermieter die Wohnung zur Verfügung gestellt und damit die Möglichkeit der Weitervermietung geschaffen, damit wäre die Miete rechtlich gesehen auch „vom Vermieter erlangt“, obwohl sie selbstverständlich der Untermieter zahlt. Einen rechtlichen Grund im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter gibt es ebenfalls nicht, da die Untervermietung nicht genehmigt war. Aber wie oben muss man hier feststellen, dass das Erlangte, also der Untermietpreis, nicht mehr aus der Rechtssphäre des Vermieters stammt, da der Gebrauch und die Verwendung der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist.

7. Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung, § 823 Abs. 1

Wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) das Eigentum (…) eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schließlich wäre noch ein Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung denkbar. Dieser scheitert aber daran, dass das Eigentum nicht verletzt wurde, sondern nur das Zustimmungsrecht des Vermieters.

8. Schadenersatz wegen Verletzung eines Schutzgesetzes, §§ 823 Abs. 2 Satz 1 und 540 Abs. 1 Satz 1

Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt.

Absatz 2 erweitert § 823 Abs. 1 noch auf Fälle, in denen ein Gesetz, das einen anderen schützen soll, verletzt wurde. In dem Fall trifft den Schädiger die gleiche Verpflichtung wie in Abs. 1, also Schadenersatz. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB soll aber den Vermieter nur davor schützen, dass jemand, den er sich nicht ausgesucht hat, plötzlich in seiner Wohnung lebt. Er soll nicht davor geschützt werden, dass der Mieter durch die Untervermietung ein Geschäft macht. Damit kann es auch insoweit keinen Schadenersatz geben, zumal das Vorliegen eines Schadens schon sehr zweifelhaft ist (siehe oben).

Es gibt also nach gegenwärtiger Rechtslage keine Anspruchsgrundlage für eine Beteiligung des Mieters am Erlös einer ungenehmigten Untervermietung. Welche Lösungsansätze es für diese Problematik dennoch gäbe, stellen wir Ihnen in einem der nächsten Artikel vor.