Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.

Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (II)

Fortsetzung zu Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

4. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, §§ 987 Abs. 1 und 990 Abs. 1 Satz 1

Der Besitzer hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht.

War der Besitzer bei dem Erwerb des Besitzes nicht in gutem Glauben, so haftet er dem Eigentümer von der Zeit des Erwerbs an nach den §§ 987, 989.

Das sogenannte Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) würde es erlauben, dass der Besitzer Nutzungen an den Eigentümer herausgeben muss, er bewusst unrechtmäßig („nicht in gutem Glauben“) erhalten hat. Eine solche Nutzung wäre auch der Mietzins aus der Untervermietung. Grundvoraussetzung ist aber, dass es sich um einen unrechtmäßigen Besitzer (z.B. Finder) handelt. Der Mieter ist aber zur Benutzung der Wohnung berechtigt, nur eben nicht in dieser Form. Damit sind die Vorschriften des EBV nicht anwendbar.

5. Herausgabe wegen Verfügung, § 816 Abs. 1 Satz 1

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Verkauft jemand eine fremde Sache, so kann dies trotzdem gültig sein. Dann verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum und soll daher wenigstens den daraus erzielten Kaufpreis verlangen können. Die Untervermietung ist aber keine Verfügung wie der Verkauf, da sich am Eigentum der Sache nichts ändert. Lediglich der Untermieter ist als weiterer Nutzer hinzugekommen. Damit ist § 816 BGB nicht anwendbar.

6. Herausgabe des Erlangten, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2

Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.

Der Mieter könnte hier in sonstiger Weise (also nicht durch die Leistung, sondern durch eine „Nichtleistung“) den Untermietzins vom Vermieter erlangt haben. Schließlich hat ihm der Vermieter die Wohnung zur Verfügung gestellt und damit die Möglichkeit der Weitervermietung geschaffen, damit wäre die Miete rechtlich gesehen auch „vom Vermieter erlangt“, obwohl sie selbstverständlich der Untermieter zahlt. Einen rechtlichen Grund im Verhältnis Vermieter-Hauptmieter gibt es ebenfalls nicht, da die Untervermietung nicht genehmigt war. Aber wie oben muss man hier feststellen, dass das Erlangte, also der Untermietpreis, nicht mehr aus der Rechtssphäre des Vermieters stammt, da der Gebrauch und die Verwendung der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist.

7. Schadenersatz wegen unerlaubter Handlung, § 823 Abs. 1

Wer vorsätzlich oder fahrlässig (…) das Eigentum (…) eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Schließlich wäre noch ein Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung denkbar. Dieser scheitert aber daran, dass das Eigentum nicht verletzt wurde, sondern nur das Zustimmungsrecht des Vermieters.

8. Schadenersatz wegen Verletzung eines Schutzgesetzes, §§ 823 Abs. 2 Satz 1 und 540 Abs. 1 Satz 1

Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt.

Absatz 2 erweitert § 823 Abs. 1 noch auf Fälle, in denen ein Gesetz, das einen anderen schützen soll, verletzt wurde. In dem Fall trifft den Schädiger die gleiche Verpflichtung wie in Abs. 1, also Schadenersatz. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB soll aber den Vermieter nur davor schützen, dass jemand, den er sich nicht ausgesucht hat, plötzlich in seiner Wohnung lebt. Er soll nicht davor geschützt werden, dass der Mieter durch die Untervermietung ein Geschäft macht. Damit kann es auch insoweit keinen Schadenersatz geben, zumal das Vorliegen eines Schadens schon sehr zweifelhaft ist (siehe oben).

Es gibt also nach gegenwärtiger Rechtslage keine Anspruchsgrundlage für eine Beteiligung des Mieters am Erlös einer ungenehmigten Untervermietung. Welche Lösungsansätze es für diese Problematik dennoch gäbe, stellen wir Ihnen in einem der nächsten Artikel vor.

Unerlaubte Untervermietung: Wer kassiert? (I)

In einem der letzten Beiträge ging es um die Untervermietung von Wohnraum. Dabei wurde festgestellt, dass der Hauptmieter immer die Genehmigung des Vermieters braucht, wenn er untervermieten möchten. Allerdings stellt sich die Frage, was passiert, wenn der Mieter ohne diese Genehmigung, also quasi illegal unvermietet. Aus Sicht der Vermieters stellt sich vor allem die Frage, ob er in irgendeiner Weise am erzielten Untervermietungserlös teilhaben kann, da es ja schließlich seine Wohnung ist und der Mieter daraus gesetzeswidrig Einnahmen erzielt hat. In den Regelungen über die Wohnraummiete und die Untervermietung im BGB ist ein derartiger Anspruch nicht zu finden und auch praktisch kein Mietvertrag regelt diese Problematik.

Daher stellt sich die Frage, ob andere rechtliche Bestimmungen möglicherweise eine Lösung bieten:

1. Untermietzuschlag, § 553 Abs. 2

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Man könnte nun auf die Idee kommen, dass der Vermieter den regulären Untermietzuschlag (siehe Artikel dazu) verlangen kann. Allerdings entsteht dieser Zuschlag nicht von selbst, sondern nur durch Vereinbarung mit dem Mieter. Hat der Mieter seine Zustimmung nicht erklärt, ist kein Zuschlag vereinbart. Das gilt sogar dann, wenn der Vermieter keinen Zuschlag verlangen konnte, da er nicht einmal wusste, dass der Mieter untervermietet hat.

Dazu muss man aber auch sagen, dass dieser Zuschlag dem Vermieter nicht viel weiterhilft, da nur die (minimale) zusätzliche Abnutzung der Wohnung ausgeglichen werden soll. Zum Beispiel beträgt dieser Zuschlag bei preisgebundenem Wohnraum in der Regel gerade einmal 2,50 Euro pro Person und Monat. Eine angemessene Entschädigung dafür, dass der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem (für diesen) Wildfremden überlassen und damit einen meist ordentlichen Gewinn gemacht hat, sind diese paar Euro sicher nicht.

2. Vertraglicher Schadenersatz, § 280 Abs. 1

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

Die Pflicht des Mieters ist es, die Sache nicht ohne Erlaubnis unterzumieten. Diese Pflicht hat er verletzt und ist damit schadenersatzpflichtig. Das Problem ist aber, dass kein Schaden vorliegt. Allenfalls eine stärkere Abnutzung der Wohnung wäre denkbar, diese ist aber praktisch nicht berechenbar und würde sich allenfalls im Bereich des oben erwähnten Untervermietungszuschlags bewegen.

Der erzielte Untermietzins kein Schaden für den Vermieter, denn er hätte dieses Geld ja eh nicht bekommen. Hätte der Mieter korrekt gehandelt, hätte er entweder gar nicht untervermietet und damit hätte der Vermieter erst recht keinen Untermietzins verlangen können. Oder er hätte mit Zustimmung untervermietet, dann hätte der Vermieter aber nur den erwähnten Zuschlag und nicht etwa die gesamte Untermiete verlangen können. In keinem Fall würde der Vermieter mehr bekommen und damit kann er auch im Wege eines Schadenersatzanspruchs nicht besser gestellt werden.

3. Geschäftsführung ohne Auftrag, §§ 677 und 684 BGB

Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, (…)

(ist) verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben.

Das Rechtsinstitut der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) wird von der Rechtsprechung weit über seinen Wortlaut und seine ursprüngliche Bestimmung hinaus ausgedehnt. Sein Anwendungsbereich ist mittlerweile praktisch unbegrenzt und wird sogar für die äußerst umstrittenen Abmahnungen verwendet. Es setzt aber immer voraus, dass jemand etwas tut, was eigentlich der Rechtssphäre des anderen zugeordnet ist.

Das könnte der Fall sein, weil die Wohnung ja dem Vermieter gehört, aber der Mieter es ist, der untervermietet. Hier muss man aber Eigentum und Besitz trennen. Denn es ist ja gerade der Mieter, der im Rahmen des Mietverhältnisses die Verfügungsgewalt über die Wohnung erhalten hat. Er ist für die Untervermietung zuständig, nicht etwa der Vermieter. Was der Mieter mit der Wohnung macht, ist also seine eigene Sache und kein fremdes Geschäft.

Weiter zu Teil 2

Das Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB

Pfandrecht des Vermieters

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.
Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis

§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch

(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.

(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.