Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

Die Staffelmiete

Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.

Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.

Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.

Artikel auf anwalt.de: Die Erhöhung der Wohnungsmiete

Warum kann man die Wohnungsmiete überhaupt erhöhen? Und welchen Mechanismus sollte man wählen? Staffelmiete, Indexmiete oder Erhöhung zur Vergleichsmiete?

Dazu habe ich mich in einem Überblicksartikel auf dem renommierten Portal anwalt.de geäußert:

Die Erhöhung der Wohnungsmiete
von Rechtsanwalt Thomas Hummel

Wollen auch Sie die Wohnungsmiete erhöhen? Rechtsanwalt Thomas Hummel hilft:

Die formelle und materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss stets begründet werden. Dafür beruft man sich häufig auf einen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, seltener auf ein teures Gutachten. Diese Begründungspflicht ist aber nur ein formeller Teil der Mieterhöhung – ohne solche Begründung ist die Erhöhung von vornherein unzulässig.

Eine andere Frage ist dagegen, ob die Mieterhöhung auch materiell zulässig ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die neue Miete auch tatsächlich nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Ob dies der Fall ist, wird aber nicht schon durch die Begründung des Vermieters belegt, sondern durch das Gericht festgestellt, häufig unter Zuziehung eines Sachverständigen.

Mieterhöhung für die Garage

Nicht nur die Miete der Wohnung an sich, auch die für die Garage will man als Vermieter ab zu erhöhen. Gerade in Großstädten sind Stellplätze, Garagen oder Tiefgaragenparkplätze mittlerweile ziemlich teuer geworden – eine Erhöhung der Miete um einige Euro ist also von Zeit zu Zeit durchaus anzudenken.

Dabei stellt sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Mieterhöhung umzusetzen ist. Zieht man die Regelungen über die Wohnungsmiete (§ 557 bis 561 BGB) heran, ist in jedem Fall eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete (§ 558) erlaubt; der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. Im allgemeinen Mietrecht, das bspw. auf Gewerberäume anzuwenden ist, gibt es dagegen keine Mieterhöhungsvorschriften; der Vermieter kann aber über das Druckmittel der Änderungskündigung den alten Vertrag beenden und einen neuen mit höherer Miete anbieten (Umkehrschluss aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Garage Teil der Wohnung?

Man muss also entscheiden, ob der Stellplatz nun eine Art Zubehör zur Wohnung oder vielmehr eine eigens gemietete Sache ist. Diese Entscheidung fällt in zwei Konstellationen sehr leicht: Hat der Mieter nur den Stellplatz beim Vermieter gemietet und keine Wohnung dazu, kann der Stellplatz nicht dem Wohnungsmietrecht unterfallen. Ist der Stellplatz oder die Garage dagegen im Wohnungsmietvertrag aufgeführt und nur eine Gesamtmiete für Wohnung und Platz vereinbart, handelt es sich offensichtlich bei beidem um eine Einheit.

Entscheidung anhand Indizien

Sind die Mietpreise für Wohnung und Garage im Mietvertrag separat aufgeführt oder gibt es zwei eigenständige Verträge, muss anhand der Umstände entschieden werden, ob die Garage zur Wohnung gehört. Indizien dafür sind:

  • Gleichzeitiges Anmieten beider von Garage und Wohnung.
  • Der Stellplatz „gehört“ zur Wohnung, ist bspw. entsprechend ausgeschildert.

Keine Indizien gegen eine Einheit sind:

  • Der Stellplatz befindet sich auf einem anderen Grundstück.
  • Die Mieten werden durch separate Überweisungen bezahlt.

Indizien gegen die Einheit sind aber:

  • Spätere Anmietung des Stellplatzes, weil dieser zufällig frei geworden ist.
  • Ausdrückliche Vereinbarung, dass kein einheitliches Mietverhältnis gewollt ist.

Die Rechtsprechung verfolgt dabei grundsätzlich die Tendenz, eher ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und damit den Mieter auch hinsichtlich seiner Garage vollumfänglich zu schützen. Denn dann sind nicht nur die Mieterhöhungsvorschriften, sondern auch bspw. der Kündigungsschutz des Mieters voll anwendbar, insbesondere kann die Garage nicht separat gekündigt werden.

Mieterhöhung für die Gesamtwohnung

Soll die Miete für die gesamte Wohnung einschließlich einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht werden, ist bei der Feststellung der ortsüblichen Miete darauf abzustellen, wie hoch der Preis für eine derartige Wohnung als Gesamtpaket ist. Die Garage ist also kein eigener Gegenstand mehr, für den eine eigene Mieterhöhung festgesetzt wird, sondern die Garage ist ein Rechnungsposten, der zu einer höheren Wohnungsmiete führt – genau wie ein Kellerraum oder eine Einbauküche.

Trotzdem dürfte es aber unschädlich sein, wenn man die Garage getrennt aufführt und insoweit eine anteilige Mieterhöhung festsetzt. Dies dient durchaus auch der Transparenz und beugt Nachfragen des Mieters vor, vor allem dann, wenn die Garage auch bisher schon separat im Mietvertrag steht.

Beispiel:
Miete laut Mietvertrag:

Wohnung 700 Euro
Garage 30 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 850 Euro

Mieterhöhungsverlangen:

Wohnung 800 Euro
Garage 40 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 960 Euro

An sich wäre es nach dem oben Gesagten korrekter, von einer auf 840 Euro netto plus 120 Euro Nebenkosten erhöhten Miete zu sprechen. Es spricht aber auch nichts dagegen, Wohnung und Garage aufzuteilen.

Dass die Garage um 33 % vom 30 auf 40 Euro verteuert wird, widerspricht daher auch nicht der 20-Prozent-Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. Denn erhöht wird ja die Gesamtnettomiete von 730 auf 840 Euro, was nur einem Plus von 15 % entspricht.

Mieterhöhung isoliert für die Garage

Ist die Garage tatsächlich separat vermietet, kann die insoweit fällige Miete am einfachsten durch das Angebot einer Vertragsänderung erhöht werden. Man übersendet dem Mieter einen Zusatz zum Mietvertrag, der eine neue Miete enthält, und bittet ihn um Unterzeichnung. Zu anderen Schritten wie einer Änderungskündigung muss man dann regelmäßig nicht greifen.

Bei Abschluss des Mietvertrags wäre hier aber von vornherein an eine Staffelmiete (z.B. 5 Euro Mieterhöhung alle zwei Jahre) zu denken. Auch kann man im Nichtwohnraum-Bereich eine Bestimmung aufnehmen, nach der der Vermieter die Miete selbstständig durch Erklärung anpassen kann.

Wie man an eine WG vermietet

Wohngemeinschaften (WGs) bilden mittlerweile, vor allem in Universitätsstädten, einen erheblichen Anteil am Wohnungsmarkt. Trotzdem besteht häufig noch große Unsicherheit dahingehend, wie die Vermietung an eine WG erfolgt.

Was zählt alles zu einer Wohngemeinschaft?

Der Begriff der WG ist nicht eindeutig definiert, in aller Regel versteht man darunter aber, dass ganz einfach jeder Mieter ein bestimmtes Zimmer benutzt, während man die Gemeinschaftsräume wie Küche, Bad, Gang, Balkon, Keller etc. zusammen verwendet.

Sieht das BGB einen WG-Mietvertrag vor? „Wie man an eine WG vermietet“ weiterlesen

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wirkt – allerdings die andere Richtung. Durch die immer weiter gehende staatliche Festlegung der Mietpreise steigen diese stärker an als bisher.

Dies kann niemanden, der sich ernsthaft mit den gesetzlichen Grundlagen und der Praxis des Mietrechts in Deutschland beschäftigt, wirklich verwundern. Denn die allermeisten Vermieter, vor allem Privatleute, erhöhen die Miete selten bis nie. In jedem Fall bleiben sie fast immer hinter den Maximalmöglichkeiten des BGB zurück. „Die Auswirkungen der Mietpreisbremse“ weiterlesen

Die Begründung einer Mieterhöhung

Das Recht der Mieterhöhungen ist mittlerweile äußerst kompliziert. Heute befassen wir uns nur einmal mit einem kleinen Teilaspekt davon, nämlich der Begründung der Mieterhöhung.

§ 558a schreibt vor, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich oder in Textform begründet werden muss. Die Begründung bezieht sich dabei nicht auf die eigentlichen Gründe für die Mieterhöhung, sondern darauf, warum die neue Miete angemessen ist. Dies kann auf folgende Weise belegt werden:

  • Mietspiegel (§§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d)
  • Datenbankauskunft (§§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e)
  • Sachverständigengutachten (§§ 558a Abs. 2 Nr. 3)
  • Vergleichswohnungen (§§ 558a Abs. 2 Nr. 4)

Einem nicht oder unzureichend begründeten Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen. Es muss dann also ein neues Verlangen erklärt werden, das dementsprechend erst zu einem späteren Zeitpunkt wirkt. Daher ist es sehr ratsam, sich frühzeitig professionelle Hilfe zu holen, damit die höhere Miete möglichst bald wirkt – hier sollte man nicht an der falschen Stelle sparen.

Entschädigung für zu späte Räumung

Gibt der Mieter die Wohnung zu spät zurück, räumt er also nach dem vereinbarten oder sich aus der Kündigung ergebenden Termin, muss der Vermieter einen Ersatzanspruch haben.

Insoweit ist der Vermieter nicht auf das allgemeine Schuldrecht angewiesen, der Anspruch ergibt sich aus der Spezialnorm des § 546a BGB. Hauptvorteil gegenüber § 280 BGB ist die verschuldensunabhängige Haftung, der Mieter muss also auch dann zahlen, wenn er nichts „dafür“ kann.

Die Entschädigungshöhe ist ebenfalls relativ positiv für den Vermieter: Er kann gemäß Abs. 1 sowohl die vertraglich vereinbarten Monatsmiete als auch die örtliche Vergleichsmiete verlangen. Auf diese Weise entsteht also eine automatische Mieterhöhung während der ausstehenden Räumung. Darüberhinaus kann auch ein weiterer Schaden gemäß Abs. 2 geltend gemacht werden, z.B. die Kosten der Rechtsverfolgung oder auch die Differenz zu einem Mietpreis, den ein anderer Interessent nachgewiesenermaßen bezahlt hätte.

Zu beachten ist aber stets, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Mieter, die trotz erfolgter Kündigung nicht freiwillig ausziehen, finanziell wenig flüssig ist. Ein Schadenersatzanspruch ist also möglicherweise schwer durchsetzbar. Daher müssen frühzeitig Maßnahmen zur Anspruchssicherung getroffen werden.