Nachträgliche Kautionserhöhung

Die Stellung einer Mietsicherheit (Kaution) ist eine übliche Vertragsklausel. § 551 Abs. 1 BGB geht von deren Zulässigkeit zweifellos aus, begrenzt sie aber auf drei Monatskaltmieten.

Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass die Kaution trotzdem noch vertraglich vereinbart werden muss. § 551 regelt nur einige Fragen, wenn eine Kaution vereinbart wurde.

Da die Kaution also eine vertragliche Regelung ist, kann der Vermieter sie nicht einfach nachträglich erhöhen. Auch der Verweis darauf, man haben bislang weniger als drei Monatsmieten verlangt, hilft nicht weiter. Denn es zählt eben nur, was abgeschlossen wurde.

Eine nachträgliche Kautionserhöhung – um bspw. die Inflation auszugleichen oder Modernisierungen abzusichern – ist nur einvernehmlich möglich. Mieter und Vermieter müssen also einen Vertrag schließen, der den Mietvertrag dahingehend abändert, dass nun eine höhere Kaution zu stellen ist. Auch diese nachträglich vereinbarte Kaution ist an das Maximum von drei Monatsmieten gebunden.

Staffelmiete: Was passiert am Ende der Staffel?

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) erhöht sich die Miete in verschiedenen Abständen (frühestens nach einem Jahr) jeweils um einen bestimmten Betrag. Das erleichtert dem Vermieter die stetige Mieterhöhung deutlich, weil man die Begründungspflichten der Erhöhung zur Vergleichsmiete nicht erfüllen muss. Man kann zudem die Erklärung der Erhöhung nicht „vergessen“, da sie von selbst eintritt.

Da aber jede Staffel im Mietvertrag eigens mit einem genauen Betrag beschrieben sein muss, ist eine „unendliche Staffelvereinbarung“ kaum möglich. Regelmäßig werden nur drei bis fünf Staffeln vereinbart.

Beispiel:
Der Vertrag wird im Dezember 2016 geschlossen. Die Miete beträgt zunächst 500 Euro pro Monat.

  • Ab 1.1.2018 beträgt die Miete 525 Euro.
  • Ab 1.1.2019 beträgt die Miete 550 Euro.
  • Ab 1.1.2020 beträgt die Miete 575 Euro.
  • Ab 1.1.2021 beträgt die Miete 600 Euro.
  • Ab 1.1.2022 beträgt die Miete 630 Euro.
  • Ab 1.1.2023 beträgt die Miete 660 Euro.

Offensichtlich wollte der Vermieter also eine Mietsteigerung von ca. 5 % pro Jahr vereinbaren. Die nächste an sich logische Mieterhöhung um weitere 30 Euro (oder, wenn er ganz exakt 5 % halten will, um 33 Euro) zum 1.1.2024 ist aber nicht vereinbart.

Sobald die Staffel nicht mehr greift, ist nur noch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Denn § 557a Abs. 2 Satz 2 schließt diese Möglichkeit nur während des Staffellaufs aus. Damit ist 15 Monate (§ 558 Abs. 1 Satz 1) nach Eintritt der letzten Staffelerhöhung wieder die normale Mieterhöhung zulässig.

Das ist insofern beruhigend, dass man danach nicht für immer und ewig auf dem letzten Betrag festhängt. Aber eigentlich wollte man ja dieser umständlichen Erhöhungsart ja gerade ausweichen.

Kann man nun eine „unendliche Staffel“ vereinbaren?

Prinzipiell wäre es das einfachste, wenn man eine jährliche Erhöhung von – in diesem Beispiel – 5 % als solche festschreiben würde. Das ist aber leider nicht zulässig, da die Erhöhung nicht prozentual, sondern nur in absoluten Geldbeträgen (§ 557a Abs. 1) erfolgen kann.

Freilich könnte man vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 50 Euro erhöht. Damit hat man ziemlich lange seine 5 % sicher. Erst, wenn die Miete über 1000 Euro liegt, fällt ein Erhöhungsbetrag von 50 Euro unter 5 %.

Oder man rechnet einfach für 80 Jahre die Beträge aus. Das ist dann aber im Rahmen eines Mietvertrags doch eher unübersichtlich. Außerdem weiß man nicht, ob die heute lukrativ klingenden 5 % in einiger Zeit immer noch angemessen oder nicht viel zu niedrig sind.

Schließlich wird man auch eine Staffel, mit der die Miete auf die Dauer allzu drastisch steigt, oft am Markt nicht durchsetzen können. Denn der Mieter weiß dann, dass er vielleicht in einigen Jahren schon zur Kündigung gezwungen sein könnte.

In der Praxis hat sich daher folgendes Modell als sinnvoll herausgestellt:

Zunächst wird nur eine Staffel für drei bis fünf Jahre vereinbart. Vor deren Auslauf wird mit dem Mieter Kontakt aufgenommen, durchaus auch gleich mit Anwaltsschreiben, um eine neue Staffel zu vereinbaren. Diese Vereinbarung kann dann die aktuelle Marktlage berücksichtigen und künftige Steigerungen anhand der derzeitigen Miethöhe und des örtlichen Niveaus festlegen.

Dem Mieter wird relativ häufig an einem guten Auskommen mit dem Vermieter gelegen sein. Darum wird er – bei normalem, also harmonischem Mietverhältnis – eine vernünftige Staffel auch akzeptieren. Ob er damit besser oder schlechter fährt als mit einer ständigen Anpassung an das Ortsübliche, lässt sich im Vorhinein nicht immer feststellen, aber jedenfalls hat er auch Sicherheit.

Die Entlassung einzelner Mieter aus Vertrag

Nicht selten gibt es Probleme zwischen dem Vermieter und einzelnen von mehreren Mietern. Dann würde man gerne diesem einzelnen Mieter kündigen und die anderen weiter in der Wohnung belassen.

Eine solche selektive Kündigung ist grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter muss immer allen Mietern zugleich kündigen. Der hierfür gemäß § 573 Abs. 1 notwendige wichtige Grund kann dann aber auch in der Person nur eines Mieters liegen. Möchte der Vermieter den Mietvertrag mit den anderen Beteiligten fortsetzen, muss er mit diesen einen neuen Mietvertrag schließen, faktisch also eine Änderungskündigung vornehmen.

Verlorene Schlüssel

Der Mieter muss auf die Schlüssel zur Mietwohnung achten – dies ist eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietvertrag. Eine Nebenpflichtverletzung führt zur Schadenersatzpflicht des Mieters gemäß §§ 280 ff.

Wie jede Schadenersatzpflicht hängt aber auch diese vom Verschulden des Verpflichteten ab. Damit ergeben sich folgende Fallgruppen:

  • Verliert der Mieter den Schlüssel, liegt das praktisch immer an seinem eigenen Verschulden, er muss folglich zahlen.
  • Wird dem Mieter der Schlüssel gestohlen, hängt es davon ab, ob er den Diebstahl in irgendeiner Form erleichtert hat.
    • Bei einer gewaltsamen Entwendung (Raub) kann dem Mieter regelmäßig nicht zugemutet werden, dem zu widerstehen und sich selbst in Gefahr zu begeben.
    • Wurde der Schlüssel ordnungsgemäß aufbewahrt (z.B. in einer Tasche oder im Urlaub auch im Hotel-Safe), liegt regelmäßig kein Verschulden vor.
    • Wird der Schlüssel dagegen im Auto oder in der Jacke, die an einer allgemein zugänglichen Garderobe aufgehängt wird, aufbewahrt, wird man ein Verschulden eher bejahen können.

Der Schadenersatz erstreckt sich dann regelmäßig auf die Wiederbeschaffung des Schlüssels. Ein Austausch der Schließanlage kommt nur selten in Betracht.

Mögliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung (I)

zu späte Abrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss – sofern möglich – spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Eine spätere Abrechnung bedeutet zwar nicht, dass für das Jahr gar keine Nebenkosten zu zahlen wären, ein Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter ist dann aber ausgeschlossen – ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kann aber natürlich bestehen.

keine Vereinbarung im Mietvertrag

Sieht der Mietvertrag keine Nebenkostenvorauszahlung vor, ist auch keine geschuldet. Dann ist die Miete eine Inklusivmiete, der Miete muss also nur noch Heizkosten sowie das Warmwasser selbst tragen. Die Aussage, man habe die Nebenkosten vergessen oder es sei doch selbstverständlich, dass diese noch hinzukommen, hilft einem meistens nicht weiter.

keine Berücksichtigung leerer Wohnungen

Umlagefähige Nebenkosten für das gesamte Haus müssen auf alle Wohnungen im Haus umgelegt werden. Wenn also von zehn Wohnungen im Haus nur acht vermietet sind, dann entfällt auf jede einzelne Wohnung nur ein Zehntel der Kaminkehrerkosten, nicht etwa ein Achtel. Faktisch bedeutet dies, dass der Vermieter die auf leere Wohnungen entfallenden Nebenkosten selbst tragen muss.

nicht umlagefähige Kosten

Nur die Kosten, die in der Betriebskostenverordnung niedergelegt sind, können auch auf den Mieter umgelegt werden. Kosten, die häufig fälschlicherweise verlangt werden, sind die für die Verwaltung des Hauses (z.B. durch eine private Hausverwaltung) oder die Reparaturkosten.

Die Staffelmiete

Eine Möglichkeit der Mieterhöhung ist die sog. Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Dabei wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.

Eine explizite Mieterhöhung zum Ortsüblichen ist dann weder notwendig noch zulässig (§ 557a Abs. 2). Zudem muss sich jede Mietstaffel gemäß Abs. 3 an der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) messen lassen, damit sind Staffelerhöhungen über 10 % in Mietpreisbremsegebieten faktisch ausgeschlossen (§ 556d Abs. 1). Andererseits gilt aber die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3) nicht.

Allerdings gibt eine Staffelmiete natürlich beiden Parteien eine gewisse Sicherheit, da sie den Verlauf der Miethöhe bereits von vornherein wissen. Rechtlich ist diese Vereinbarung auch deutlich sicherer als ein Mieterhöhungsverlangen bis zur Vergleichsmiete, deren Höhe sich nie definitiv festlegen lässt. Der Mieter ist insofern auch beruhigt, dass er nicht mit einer übermäßigen Erhöhung überrascht werden kann.

Die Veränderung der Nebenkostenzahlungen

Wenn die Kosten für öffentliche Versorgungsleistungen steigen oder fallen, stellt sich für Vermieter häufig die Frage, wie sie darauf reagieren sollen. Dabei ist zunächst darauf abzustellen, ob die Nebenkosten Teil der Miete sind (Inklusivmiete – sehr selten) oder ob lediglich eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten erfolgt, diese dann aber nach Jahresende anhand der tatsächlichen Kosten abgerechnet werden (Nebenkostenvorauszahlung – der Regelfall).

Bei der Inklusivmiete ist das Risiko, wie sich die Nebenkosten entwickeln werden, grundsätzlich beim Vermieter zu sehen. Er hat die Wohnung inklusive Verbrauchskosten vermietet. Allerdings sieht § 560 Abs. 1 BGB eine Ausnahme davon vor:
Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Grundvoraussetzung ist also, dass der Mietvertrag die Möglichkeit der Anpassung vorsieht. Zudem muss der Vermieter den Kostenanstieg auch begründen – dies setzt regelmäßig eine Aufschlüsselung aller Nebenkosten voraus, da nur so ersichtlich ist, dass die der eine Kostenanstieg nicht nur Preissenkungen in anderen Bereichen aufgehoben wurde. Die Nebenkostenerhöhung tritt zum übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung in Kraft.

Bei einer Nebenkostenvorauszahlung zahlt der Mieter die gesamten Nebenkosten ohnehin selbst. Die Vorauszahlung dient nur dazu, die Zahlungslast über das Jahr zu verteilen. Die Höhe der Vorauszahlungen eines Jahres soll dabei ungefähr den wahrscheinlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, damit die Nachzahlung bzw. Rückerstattung nicht zu hoch wird. Die demnach zu verlangende Vorauszahlung kann sich während eines Mietverhältnisses natürlich ändern. § 560 Abs. 4 BGB trägt dem Rechnung:

Als Anhaltspunkt für die zu erwartenden Kosten dient dabei unter anderem die Abrechnung des Vorjahres. Man kann davon ausgehen, dass die zukünftigen monatlichen Nebenkosten bei einem Zwölftel der Vorjahreskosten angemessen sind. Dies mag freilich noch etwas zu korrigieren sein, wenn es nach Ende des letzten Abrechnungsjahrs bereits Gebührensteigerungen gab oder diese angekündigt sind.

Beispiel:

Nebenkostenvorauszahlung 2015 12×150 = 1800 Euro
tatsächliche Kosten 2015 2173 Euro
Nachzahlung 2015 373 Euro
Nebenkostenvorauszahlung 2016 180 Euro/Monat

Die Vorauszahlung wird also um ca. 1/12 der letzten Nachzahlung angehoben. Zu beachten ist dabei aber, dass zur Zeit der Abrechnung für das Vorjahr regelmäßig schon einige Monate des neuen Abrechnungszeitraums vergangen sind. Erfolgt diese im April und gilt die höhere Vorauszahlung ab Mai, so werden also 4×150 und 8×180 Euro bezahlt, die Gesamtsumme liegt also bei 2040 Euro und damit immer noch etwas unter dem tatsächlichen 2015er-Verbrauch.

Mieterhöhung für die Garage

Nicht nur die Miete der Wohnung an sich, auch die für die Garage will man als Vermieter ab zu erhöhen. Gerade in Großstädten sind Stellplätze, Garagen oder Tiefgaragenparkplätze mittlerweile ziemlich teuer geworden – eine Erhöhung der Miete um einige Euro ist also von Zeit zu Zeit durchaus anzudenken.

Dabei stellt sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Mieterhöhung umzusetzen ist. Zieht man die Regelungen über die Wohnungsmiete (§ 557 bis 561 BGB) heran, ist in jedem Fall eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete (§ 558) erlaubt; der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter der Erhöhung zustimmt. Im allgemeinen Mietrecht, das bspw. auf Gewerberäume anzuwenden ist, gibt es dagegen keine Mieterhöhungsvorschriften; der Vermieter kann aber über das Druckmittel der Änderungskündigung den alten Vertrag beenden und einen neuen mit höherer Miete anbieten (Umkehrschluss aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Garage Teil der Wohnung?

Man muss also entscheiden, ob der Stellplatz nun eine Art Zubehör zur Wohnung oder vielmehr eine eigens gemietete Sache ist. Diese Entscheidung fällt in zwei Konstellationen sehr leicht: Hat der Mieter nur den Stellplatz beim Vermieter gemietet und keine Wohnung dazu, kann der Stellplatz nicht dem Wohnungsmietrecht unterfallen. Ist der Stellplatz oder die Garage dagegen im Wohnungsmietvertrag aufgeführt und nur eine Gesamtmiete für Wohnung und Platz vereinbart, handelt es sich offensichtlich bei beidem um eine Einheit.

Entscheidung anhand Indizien

Sind die Mietpreise für Wohnung und Garage im Mietvertrag separat aufgeführt oder gibt es zwei eigenständige Verträge, muss anhand der Umstände entschieden werden, ob die Garage zur Wohnung gehört. Indizien dafür sind:

  • Gleichzeitiges Anmieten beider von Garage und Wohnung.
  • Der Stellplatz „gehört“ zur Wohnung, ist bspw. entsprechend ausgeschildert.

Keine Indizien gegen eine Einheit sind:

  • Der Stellplatz befindet sich auf einem anderen Grundstück.
  • Die Mieten werden durch separate Überweisungen bezahlt.

Indizien gegen die Einheit sind aber:

  • Spätere Anmietung des Stellplatzes, weil dieser zufällig frei geworden ist.
  • Ausdrückliche Vereinbarung, dass kein einheitliches Mietverhältnis gewollt ist.

Die Rechtsprechung verfolgt dabei grundsätzlich die Tendenz, eher ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und damit den Mieter auch hinsichtlich seiner Garage vollumfänglich zu schützen. Denn dann sind nicht nur die Mieterhöhungsvorschriften, sondern auch bspw. der Kündigungsschutz des Mieters voll anwendbar, insbesondere kann die Garage nicht separat gekündigt werden.

Mieterhöhung für die Gesamtwohnung

Soll die Miete für die gesamte Wohnung einschließlich einer Garage oder eines Stellplatzes erhöht werden, ist bei der Feststellung der ortsüblichen Miete darauf abzustellen, wie hoch der Preis für eine derartige Wohnung als Gesamtpaket ist. Die Garage ist also kein eigener Gegenstand mehr, für den eine eigene Mieterhöhung festgesetzt wird, sondern die Garage ist ein Rechnungsposten, der zu einer höheren Wohnungsmiete führt – genau wie ein Kellerraum oder eine Einbauküche.

Trotzdem dürfte es aber unschädlich sein, wenn man die Garage getrennt aufführt und insoweit eine anteilige Mieterhöhung festsetzt. Dies dient durchaus auch der Transparenz und beugt Nachfragen des Mieters vor, vor allem dann, wenn die Garage auch bisher schon separat im Mietvertrag steht.

Beispiel:
Miete laut Mietvertrag:

Wohnung 700 Euro
Garage 30 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 850 Euro

Mieterhöhungsverlangen:

Wohnung 800 Euro
Garage 40 Euro
Nebenkosten 120 Euro
gesamt 960 Euro

An sich wäre es nach dem oben Gesagten korrekter, von einer auf 840 Euro netto plus 120 Euro Nebenkosten erhöhten Miete zu sprechen. Es spricht aber auch nichts dagegen, Wohnung und Garage aufzuteilen.

Dass die Garage um 33 % vom 30 auf 40 Euro verteuert wird, widerspricht daher auch nicht der 20-Prozent-Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB. Denn erhöht wird ja die Gesamtnettomiete von 730 auf 840 Euro, was nur einem Plus von 15 % entspricht.

Mieterhöhung isoliert für die Garage

Ist die Garage tatsächlich separat vermietet, kann die insoweit fällige Miete am einfachsten durch das Angebot einer Vertragsänderung erhöht werden. Man übersendet dem Mieter einen Zusatz zum Mietvertrag, der eine neue Miete enthält, und bittet ihn um Unterzeichnung. Zu anderen Schritten wie einer Änderungskündigung muss man dann regelmäßig nicht greifen.

Bei Abschluss des Mietvertrags wäre hier aber von vornherein an eine Staffelmiete (z.B. 5 Euro Mieterhöhung alle zwei Jahre) zu denken. Auch kann man im Nichtwohnraum-Bereich eine Bestimmung aufnehmen, nach der der Vermieter die Miete selbstständig durch Erklärung anpassen kann.

Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück

Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, weil auf dem Nachbargrundstück gebaut wird, kann der Mieter die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Berlin wieder einmal entschieden und damit die ständige Rechtsprechung bestätigt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer gegen den Bau des Nachbarn zivilrechtlich vorgehen könnte. Für eine Mietminderung ist weder ein Verschulden des Vermieters noch eine Abhilfemöglichkeit erforderlich. Auch die Tatsache, dass der Mieter eine Baulücke in der Nachbarschaft kannte, ändert nichts an seinem Minderungsanspruch.

Die einzige mögliche Abhilfe für den Vermieter, um eine solche Haftung zu vermeiden, ist die Aufnahme eines konkreten Bauvorhabens in den Mietvertrag. Nicht ausreichend und nicht zulässig ist dagegen ein allgemeiner Hinweis auf möglichen Baulärm, da dies einem Ausschluss der Mietminderung insgesamt gleichkommen würde, den § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraum verbietet.

Siehe auch: LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016, 67 S 76 / 16

Wie man an eine WG vermietet

Wohngemeinschaften (WGs) bilden mittlerweile, vor allem in Universitätsstädten, einen erheblichen Anteil am Wohnungsmarkt. Trotzdem besteht häufig noch große Unsicherheit dahingehend, wie die Vermietung an eine WG erfolgt.

Was zählt alles zu einer Wohngemeinschaft?

Der Begriff der WG ist nicht eindeutig definiert, in aller Regel versteht man darunter aber, dass ganz einfach jeder Mieter ein bestimmtes Zimmer benutzt, während man die Gemeinschaftsräume wie Küche, Bad, Gang, Balkon, Keller etc. zusammen verwendet.

Sieht das BGB einen WG-Mietvertrag vor? „Wie man an eine WG vermietet“ weiterlesen