Wenn der Mieter nicht ausziehen kann

Immer häufiger begegnet man in der letzten Zeit folgender Konstellation: Der Mieter kommt in ein Alten- oder Pflegeheim und hat folglich keinen Bedarf mehr für die gemietete Wohnung. Die Beendigung des Mietverhältnisses, sei es durch Kündigung oder durch Aufhebungsvereinbarung, geht dann meist schnell und einvernehmlich.

Das Problem ist dann aber nicht selten die Räumung der Wohnung. Zwar ist der Mieter als Person längst ausgezogen, seine Möbel (für die er meist im Heimzimmer gar keine Verwendung mehr hat) sind aber noch da. Oft werden auch die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Mieter ist teilweise gar nicht mehr in der Lage, sich um die Abwicklung zu kümmern; die Heimleitung ist dazu nicht berechtigt und ein Betreuer ist noch nicht bestellt.

In diesem Fall muss tatsächlich auf Räumung geklagt werden. Wenn ein Räumungsurteil – das aber meist dauert, gerade, wenn noch ein Betreuer eingeschaltet werden muss – vorliegt, kann man einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen. Dieser nimmt die Sache meist recht schnell in die Hand und man bekommt so wenigstens die Wohnung zurück.

Daneben gibt es für die Zeit zwischen dem Ende Mietverhältnisses und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung noch den Nutzungsersatzanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Demnach muss der Mieter für diese Zeit die vereinbarte Miete (oder, wenn diese höher ist, die ortsübliche Miete) weiter bezahlen. Das kann neben der Räumung eingeklagt werden, setzt aber wiederum die Zahlungsfähigkeit des Mieters voraus. Gerade, wenn dieser schon die Heimkosten nicht aus eigenen Einkünften zahlen kann, wird das häufig schwierig.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.

Zwei Kündigungen aus dem selben Grund

Bei der Kündigung von Verträgen, insbesondere im Arbeits-, aber auch im Mietrecht, sollte man immer auf Nummer sicher gehen. Mehrere Kündigungen schaden grundsätzlich nicht, zudem sollten fristlose Kündigungen auch immer fristgerecht erklärt werden.

Aber kann man auch wegen derselben Sache zweimal kündigen?

Prinzipiell kann man das, allerdings ergibt es meistens wenig Sinn. Ist die erste Kündigung deswegen berechtigt, braucht es die zweite nicht. Ist sie nicht berechtigt, ist es die zweite regelmäßig auch nicht. Allerdings kann man Form- und Fristproblematiken ohne Weiteres auf diese Weise beheben.

Aufpassen muss man aber, wenn die Kündigung bereits Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung war, die man verloren hat. Dann begegnet eine erneute (Räumungs-) Klage dem Einwand der entgegenstehenden Rechtskraft der früheren Entscheidung. Denn man kann in einer Sache nicht zweimal klagen, ansonsten würde der Rechtsfrieden, den ein Urteil herstellen soll, nicht erreicht.

Dies gilt sowohl, wenn man wegen derselben Kündigung mehrfach auf Räumung klagt, als auch dann, wenn man wegen desselben Sachverhalts mehrfach kündigt.

Daher muss man aufpassen: Kündigt man bspw. wegen Mietrückständen und kommt das Gericht zur Überzeugung, dass diese Rückstände nicht bestehen, weil der Mieter die Miete mindern durfte, ist dies grundsätzlich bindend. Für eine neuerliche Kündigung darf also auf diese Rückstände nicht abgestellt werden.

Eine Ausnahme liegt aber – so die Rechtsprechung in einem der ganz wenigen Urteile zu dieser Thematik – dann vor, wenn eine Eigenbedarfskündigung als derzeit unbegründet abgewiesen wird, weil der Eigenbedarf noch nicht vorliegt. Denn dann wird die Kündigung nur aufgrund ihres spezifischen Zeitpunkts für unwirksam erklärt. Dieser Zeitpunkt ist aber bei der zweiten Kündigung gerade nicht mehr gegeben, die Kündigung ist also in jedem Fall eine andere.

Entschädigung für zu späte Räumung

Gibt der Mieter die Wohnung zu spät zurück, räumt er also nach dem vereinbarten oder sich aus der Kündigung ergebenden Termin, muss der Vermieter einen Ersatzanspruch haben.

Insoweit ist der Vermieter nicht auf das allgemeine Schuldrecht angewiesen, der Anspruch ergibt sich aus der Spezialnorm des § 546a BGB. Hauptvorteil gegenüber § 280 BGB ist die verschuldensunabhängige Haftung, der Mieter muss also auch dann zahlen, wenn er nichts „dafür“ kann.

Die Entschädigungshöhe ist ebenfalls relativ positiv für den Vermieter: Er kann gemäß Abs. 1 sowohl die vertraglich vereinbarten Monatsmiete als auch die örtliche Vergleichsmiete verlangen. Auf diese Weise entsteht also eine automatische Mieterhöhung während der ausstehenden Räumung. Darüberhinaus kann auch ein weiterer Schaden gemäß Abs. 2 geltend gemacht werden, z.B. die Kosten der Rechtsverfolgung oder auch die Differenz zu einem Mietpreis, den ein anderer Interessent nachgewiesenermaßen bezahlt hätte.

Zu beachten ist aber stets, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Mieter, die trotz erfolgter Kündigung nicht freiwillig ausziehen, finanziell wenig flüssig ist. Ein Schadenersatzanspruch ist also möglicherweise schwer durchsetzbar. Daher müssen frühzeitig Maßnahmen zur Anspruchssicherung getroffen werden.

Mietrechtsänderungsgesetz passiert Bundesrat

Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Es kann damit in Kraft treten.
Einige Kernpunkte:

  • Kündigung und Räumung: Zur Bekämpfung des Mietnomadentums kann der Mieter verpflichtet werden, während des Räumungsverfahrens die Miete auf ein Sperrkonto zu zahlen; kommt er dem nicht nach, kann er schneller geräumt werden. Das „Berliner Modell“ wird ins Gesetz aufgenommen.
  • Modernisierung: Niedrigere Begründungspflichten; keine Mietminderungen für Maßnahmen bis zu drei Monaten.
  • Umwandlung in Eigentumswohnungen: Eigenbedarfskündigung vor Umwandlung wird ausgeschlossen; Kündigungsschutz nach Umwandlung kann bis zu zehn Jahre betragen.