Jahreskaltmiete als Kündigungsstreitwert

Der Streitwert, nach dem sich die Gerichts- und Anwaltskosten bei einem Rechtsstreit berechnen, beträgt bei der Kündigung einer Mietwohnung die Jahreskaltmiete.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 14.03.2007, VIII ZR 184 / 06

Damit betragen die Kosten eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, bei dem beide Seiten mit einem Anwalt vertreten sind, bei einer Monatsmiete von 300 Euro (also 3600 Euro Streitwert) immerhin 1928 Euro. Bei 500 Euro Monatsmiete sind es 2648,90 Euro, bei 1000 Euro schon 4442,40 Euro.

Angesichts dieser Kosten ist es daher meistens sinnvoll, zunächst eine außergerichtliche Klärung herbeizuführen – diese kostet, auch unter Einschaltung eines Anwalt, nur einen Bruchteil dieser Beträge.

Eigenbedarf: Gericht muss Härte für Mieter eingehend prüfen

§ 574 BGB ermöglicht dem Mieter einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Entscheidend ist dabei, dass für ihn eine besondere Härte vorliegt, die das Kündigungsinteresse des Vermieters überwiegt. Dafür muss das Gericht aber die Situation umfassend prüfen.

Mehr dazu auf: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 270/15

Zweifamilienhaus bedeutet maximal zwei bewohnbare Einheiten

Vermietern steht ein erleichtertes Kündigungsrecht vor, wenn sie in einem Zweifamilienhaus zusammen mit den Mietern wohnen. Als Zweifamilienhaus zählt dabei aber nur ein Haus, das lediglich für zwei Wohnungen ausgelegt ist. Eine dritte Wohnung, die derzeit als Gewerberaum genutzt wird, schließt dieses besondere Kündigungsrecht aus.

Mehr dazu: Urteilsbesprechungen – BGH, Urteil vom 18.02.2015, VIII ZR 127 / 14

Sind Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll?

Mittlerweile ist es kaum noch möglich, Schönheitsreparaturen wirksam zu vereinbaren. Die Nische, innerhalb der eine solche Vertragsvereinbarung zulässig ist, wird immer kleiner, kaum noch eine Klausel ist wirklich „sicher“. Insofern sollten Vermieter kalkulatorisch immer davon ausgehen, dass ihre Klausel nicht halten wird und die Kosten für Renovierungen in der Rendite berücksichtigen.

Davon abgesehen stellt sich aber auch die Frage, ob es sinnvoll ist, den Mieter gegen seinen Willen, vielleicht gar durch gerichtliches Urteil, zur Vornahme der Reparaturen zu zwingen. Strotzt die Wohnung dann nämlich vor Unsauberkeiten, Farbnasen und fachlichen Fehlern, ist auch dem Eigentümer nicht gedient. Zwar kann er dann auf Nacherfüllung und Schadenersatz klagen, aber dies erfordert einen (weiteren) Prozess. Ob dieser Aufwand und Stress dafür steht, muss jeder selbst wissen.

Billiger und einfacher ist es häufig, stattdessen einen Vertrag mit einem professionellen Handwerker zu schließen und die Kosten in die Miethöhe einzurechnen.

Wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert

Aufgrund des weitgehenden Schutzes des Mieters vor Kündigungen ist längst nicht jede Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam. Die endgültige Entscheidung trifft häufig ein Gericht.

Daher befindet sich der Vermieter während der meist monatelangen Kündigungsfrist in einer Schwebelage: Wird der Mieter denn ausziehen? Muss ich schon einmal rechtliche Schritte ergreifen? Und wenn ja, wann?

Die Antworten darauf sind ziemlich schwer. Grundsätzlich sollte der Vermieter einmal davon ausgehen, dass seine Kündigung Bestand hat und der Mieter rechtzeitig ausziehen wird. Zwingend ist das aber eben nicht.

Nach ausgesprochener Kündigung gibt es im Wesentlichen drei Szenarien:

  • 1. Der Mieter widerspricht der Kündigung.

    In diesem Fall ist klar, dass der Mieter nicht ausziehen will, schon gar nicht freiwillig und rechtzeitig. Es ist also im Interesse des Vermieters, eine schnelle Klärung der Sachlage herbeizuführen.

    Dies könnte im Rahmen einer Feststellungsklage passieren. Bei dieser stellt das Gericht fest, dass die Kündigung rechtswirksam ist. Dies muss der beklagte Mieter dann gegen sich gelten lassen. Was damit aber noch nicht gesagt ist, dass er ausziehen muss. Denn die Feststellungsklage stellt eben nur die Rechtslage fest, tituliert aber keinen Anspruch auf Räumung. Mit dem Feststellungsurteil kann man daher nicht den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dafür braucht es eine gesonderte Räumungsklage.

    police-2080329_640Die Räumungklage verurteilt den Mieter dazu, die Wohnung herauszugeben. Kommt er dem nicht nach, ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers, die Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und – sofern nötig – auch mittels Polizei den Mieter selbst hinauszubegleiten.

    Grundsätzlich besteht hier das Problem, dass vor Ablauf der Kündigungsfrist noch gar kein Räumungsanspruch besteht. Denn noch ist der Mieter ja Mieter und hat ein Recht darauf, die Wohnung zu bewohnen. Geklagt wird dann also auf Herausgabe zu einem bestimmten Datum, hier zum Ende der Kündigungsfrist. Das Urteil kann schon vorher ergehen, ist aber erst nach diesem Datum vollstreckbar.

    Gleichzeitig zeigt aber der Widerspruch des Mieters bereits, dass dieses Vorgehen notwendig sein wird. Der Klage kann also nicht entgegengehalten werden, dass sie gar nicht nötig ist. Weil das Räumungsurteil aber bereits klare Verhältnisse schafft, da es eine Pflicht zum Auszug erklärt, ist eine solche Klage gegenüber der Feststellungsklage vorzugswürdig.

  • 2. Der Mieter äußert sich gar nicht.

    Manche Mieter nehmen die Kündigungserklärung auch ohne erkennbare Reaktion hin. Oft vergehen mehrere Wochen oder gar Monate, ohne dass sie sich dazu äußern. Dazu sind sie auch nicht verpflichtet. Der Mieter weder muss ablehnen noch zustimmen, denn entweder ist die Kündigung wirksam oder nicht – seines Zutuns bedarf es dafür nicht. Lediglich einige Widerspruchsrechte (in erster Linie § 574 BGB) müssen aktiv wahrgenommen werden.

    Solange die Widerspruchsfrist (bis zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) noch nicht abgelaufen ist, ist nach ganz herrschender Ansicht keine Räumungsklage möglich. Denn der Mieter hat ja eben noch Zeit, der Kündigung zu widersprechen. Erst, wenn er sich darüber hinaus noch nicht geäußert hat, soll eine Räumungsklage zulässig sein. Die Klage kann allerdings schon etwas früher erhoben werden, denn es kommt nur darauf an, dass die Widerspruchsfrist bei der mündlichen Verhandlung schon abgelaufen ist.

    Allerdings riskiert man unter Umständen, dass der Mieter den Anspruch auf Räumung anerkennt und der Vermieter dann die Kosten tragen muss, weil das Gericht meint, die Klage wäre noch gar nicht zwingend gewesen und der Vermieter hätte noch warten können.

  • 3. Der Mieter erklärt sich einverstanden.

    Diese Möglichkeit ist, so gut sie sich eigentlich zunächst anhört, die problematischste. Ein Mieter, der keinerlei Widerstand gegen die Kündigung erkennen lässt, ist aber noch lange nicht „draußen“.

    Es kann sein, dass der Mieter permanent zusagt, bald auszuziehen. Er kann schon Inserate durchblättern und erste Sachen zusammenpacken. Wenn der Umzugstermin da ist und er nicht umzieht, hat der Vermieter trotzdem ein Problem. Während der Kündigungsfrist wird man einen Mieter, der sein Einverständnis erklärt hat, nicht verklagen – weder auf Feststellung noch auf Räumung.

    Man wird ihm in einem späteren Prozess allenfalls sein widersprüchliches Verhalten entgegenhalten können. Denn er hat ein Vertrauen des Vermieters aufgebaut, dass er widerstandslos ausziehen wird. Eventuelle Argumente gegen die Kündigung werden also vielleicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zurückgewiesen.

    Das ändert aber nichts daran, dass erst spät geklagt wird. Bis über den Anspruch entschieden und ggf. noch eine zusätzliche Räumungsfrist abgelaufen ist, vergeht nochmal viel Zeit.

    Zu einer schnelleren Räumung kommt man übrigens auch nicht durch eine schriftliche Vereinbarung. Denn auch deren Erfüllung muss ggf. auf gleichem Weg eingeklagt werden.

    Erfolgversprechend ist lediglich ein notariell geschlossener Vertrag, mit dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtet. Wird in diesem die sofortige Zwangsvollstreckung erlaubt, steht die Urkunde einem Urteil gleich. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob man diesen erheblichen Aufwand und die anfallenden Kosten auf sich nehmen will – und ob das Vorgehen nicht doch etwas überdimensioniert ist, wenn man keine konkreten Anhaltspunkte für eine spätere Weigerung des Mieters hat.

Insgesamt muss man sagen, dass die Durchsetzung einer Kündigung viele Probleme mit sich bringen kann. Diese entstehen aus dem Mieterschutz einerseits, der die Gefahr einer unwirksamen Kündigung provoziert, und dem staatlichen Gewaltmonopol andererseits, das ein kompliziertes Verfahren für die Räumung vorsieht. Resultat sind eine schwer auflösbare Schwebelage und eine mögliche Verzögerung bei der Rechtsdurchsetzung.

Mietminderung wegen Baulärms vom Nachbargrundstück

Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, weil auf dem Nachbargrundstück gebaut wird, kann der Mieter die Miete mindern. Dies hat das Landgericht Berlin wieder einmal entschieden und damit die ständige Rechtsprechung bestätigt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer gegen den Bau des Nachbarn zivilrechtlich vorgehen könnte. Für eine Mietminderung ist weder ein Verschulden des Vermieters noch eine Abhilfemöglichkeit erforderlich. Auch die Tatsache, dass der Mieter eine Baulücke in der Nachbarschaft kannte, ändert nichts an seinem Minderungsanspruch.

Die einzige mögliche Abhilfe für den Vermieter, um eine solche Haftung zu vermeiden, ist die Aufnahme eines konkreten Bauvorhabens in den Mietvertrag. Nicht ausreichend und nicht zulässig ist dagegen ein allgemeiner Hinweis auf möglichen Baulärm, da dies einem Ausschluss der Mietminderung insgesamt gleichkommen würde, den § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraum verbietet.

Siehe auch: LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016, 67 S 76 / 16

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15

Leitsätze:

a) Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

b) Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. „Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15“ weiterlesen

Gemietet wie gesehen

„Gemietet wie gesehen“ gilt nach Ansicht des AG München (Az. 425 C 11160/15), wenn der Vermieter eine am Anfang der Mietzeit vorliegende Einrichtung (hier: einen Personenaufzug) entfernt. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Wiederherstellung des anfangs gegebenen Zustands.

Dieses Urteil ist an sich folgerichtig, da der Mieter sich in erster Linie nach dem optischen Eindruck orientiert, ob die Wohnung ihr Geld wert ist. Unlogisch ist dagegen die Rechtsprechung, dass eine im Vertrag angegebene Wohnungsgröße auch dann bindend ist, wenn der Mieter vor Vertragsschluss die Wohnung besichtigen und damit ihre Größe und die Tauglichkeit für seine Zwecke abschätzen konnte.

Für den Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass er im Mietvertrag auf alle geplanten Ausbauten von Einrichtungen hinweisen muss. Gerade, wenn teure und unterhaltsintensive Einrichtungen wie ein Aufzug, ein Schwimmbad oder ein Spielplatz vielleicht nicht dauerhaft erhalten werden sollen, sollte man deren Entfernung bereits sicherheitshalber ankündigen.

Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre zulässig

Eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter kommt nur in Betracht, wenn es hierfür einen Grund gibt. Solche Gründe können zum einen Anhaltspunkte für Mängel in der Wohnung, andererseits ein Zeitablauf von fünf Jahren seit der letzten Besichtigung sein, so das Amtsgericht München.

Dieses Urteil sieht eine gelungene Abwägung zwischen der Privatsphäre des Mieters und der Sorge des Vermieters um sein Eigentum vor. Normalerweise sollte kein Mieter Probleme mit der gelegentlichen Besichtigung der Wohnung haben – diese ist durchaus auch in seinem Interesse, da nur so Mängel gefunden und beseitigt werden können.